Cassazione Civile, Sentenza n. 4964/2020 del 25/02/2020

Esito

La controversia

Con preliminare del 25 maggio 2006 i ricorrenti si erano impegnati ad acquistare un terreno promesso in vendita da più comproprietari. Dopo che alcuni convenuti avevano contestato di avere sottoscritto o successivamente fatto proprio il preliminare, gli acquirenti avevano modificato l’originaria domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in domanda di accertamento della legittimità del recesso. Il Tribunale aveva respinto tale domanda e accolto la riconvenzionale di alcuni promittenti venditori, dichiarando legittima la ritenzione della caparra per inadempimento degli acquirenti. La Corte d’appello di Roma, con sentenza del 8 luglio 2016, aveva rigettato l’impugnazione: aveva rilevato che con lettera del 7 giugno 2011 gli eredi del comproprietario non firmatario avevano dichiarato la disponibilità a vendere alle condizioni del preliminare, che i venditori avevano adempiuto e che non era stata garantita la permanenza della cubatura edificatoria prevista al momento del contratto. In Cassazione gli acquirenti hanno articolato quattro motivi: (1) hanno censurato la valutazione della domanda di recesso e l’esame della riconvenzionale proposta solo da alcuni venditori, sostenendo che la mancata sottoscrizione del preliminare da parte di tutti i comproprietari ne determinasse l’inefficacia; (2) hanno contestato che la lettera del 7 giugno 2011 valesse come adesione o ratifica, assumendo che il successivo comportamento processuale di una coerede ne avesse caducato gli effetti e denunciando violazione della corrispondenza tra chiesto e pronunciato; (3) hanno negato che fosse stato acquisito il consenso di tutti i comproprietari e hanno contestato il valore attribuito alla lettera rispetto alla successiva dissociazione processuale; (4) hanno sostenuto che il preliminare comprendesse l’obbligo di trasferire la potenzialità edificatoria indicata e che la sua riduzione integrasse errore essenziale sulle qualità dell’oggetto. La Corte ha inoltre rilevato che il ricorso era stato notificato impropriamente ai difensori antistatari.

La decisione

La Cassazione ha rigettato il ricorso. Sul primo motivo ha escluso che la Corte d’appello avesse omesso di esaminare la domanda di recesso e ha rilevato che non era indicata una base normativa per sostenere che la modifica della domanda degli acquirenti precludesse la riconvenzionale. Ha inoltre affermato che ciascun comproprietario può validamente promettere la propria quota e che l’eventuale alienazione del bene considerato unitariamente è inopponibile al comproprietario estraneo alla stipula; ha precisato che l’accertamento del recesso da un contratto plurilaterale richiede la partecipazione di tutti i contraenti, ma non che la domanda riconvenzionale sia proposta unitariamente da tutti. Il secondo e il terzo motivo sono stati respinti: la lettera del 7 giugno 2011 esprimeva oggettivamente l’adesione degli eredi del comproprietario non firmatario all’impegno di vendere; il consenso negoziale non può essere revocato unilateralmente e il successivo comportamento processuale descritto non contestava la volontà di trasferire, ma la sottoscrizione originaria da parte di tutti. La censura ex art. 112 c.p.c. è stata ritenuta infondata, poiché l’esigenza di integrazione del contraddittorio non impone un’iniziativa unitaria dei singoli promittenti venditori. Il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile nella parte relativa al vizio motivazionale, perché contestava in sostanza l’interpretazione del contratto senza indicare un fatto storico decisivo omesso né specificare i canoni ermeneutici concretamente violati; la questione dell’errore essenziale è stata considerata nuova in sede di legittimità. La Corte ha anche rilevato l’erronea notificazione del ricorso ai difensori antistatari, i quali non sono parti nel giudizio d’impugnazione salvo che si discuta della distrazione delle spese. I ricorrenti sono stati condannati in solido alle spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 5.300,00 per compensi, oltre spese forfettarie del 15%, Euro 200,00 per esborsi e accessori di legge; è stato dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Con sentenza pronunciata al termine della discussione orale dell’udienza del giorno 8 luglio 2016, ai sensi dell’art. 351 c.p.c., comma 4, e art. 281 sexies c.p.c., la Corte d’appello di Roma ha rigettato l’impugnazione proposta da R.R. e da C.D., nei confronti di Co.Te., + ALTRI OMESSI, avverso la decisione di primo grado che: a) aveva respinto la domanda di accertamento della legittimità del recesso operato dai primi, con riguardo al contratto preliminare del 25 maggio 2006, in tal modo modificata l’originaria domanda intesa ad ottenere la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.;

  La norma è richiamata per identificare l’originaria domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare, successivamente modificata in domanda di accertamento della legittimità del recesso.

• art. 1362 c.c.

  l’interpretazione delle manifestazioni di volontà va apprezzata nel suo significato oggettivamente espressivo dell’intento negoziale.

  La manifestazione negoziale va valutata secondo il suo significato oggettivo, non attribuendo valore decisivo al successivo comportamento processuale quando questo non è accompagnato da una specifica censura dei criteri ermeneutici applicati.

• art. 1372 c.c.

  D’altra parte, il consenso contrattuale non può essere revocato unilateralmente.

  Il consenso contrattuale già manifestato non può essere ritirato unilateralmente.

• art. 1385, comma 2, c.c.

  Infatti, il recesso di cui all’art. 1385 c.c., comma 2, costituisce uno speciale strumento di risoluzione di diritto del contratto, collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, analogo a quelli previsti dagli artt. 1454,1456 e 1457 c.c., che ha in comune con la risoluzione giudiziale non solo i presupposti (l’inadempimento di non scarsa importanza della controparte), ma anche le conseguenze (la caducazione ex tunc degli effetti del contratto).

  Il recesso collegato alla caparra confirmatoria è uno speciale strumento di risoluzione di diritto, che presuppone un inadempimento non di scarsa importanza e determina la caducazione retroattiva degli effetti contrattuali.

• artt. 1454, 1456 e 1457 c.c.

  Infatti, il recesso di cui all’art. 1385 c.c., comma 2, costituisce uno speciale strumento di risoluzione di diritto del contratto, collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, analogo a quelli previsti dagli artt. 1454,1456 e 1457 c.c., che ha in comune con la risoluzione giudiziale non solo i presupposti (l’inadempimento di non scarsa importanza della controparte), ma anche le conseguenze (la caducazione ex tunc degli effetti del contratto).

  La Corte assimila il recesso ex art. 1385, comma 2, ai rimedi risolutori di diritto indicati, quanto a presupposti e conseguenze; il passaggio non sviluppa ulteriormente la disciplina delle singole norme.

• art. 112 c.p.c.

  Peraltro, la violazione dell’art. 112 c.p.c., prospettata dal momento che la domanda riconvenzionale non è stata proposta da tutti i convenuti è infondata, per le ragioni ricordate nell’esame del primo motivo: l’unitarietà del bene promesso in vendita richiede l’integrità del contraddittorio nel giudizio destinato a far venire meno gli effetti del contratto, ma non anche una unitaria iniziativa dei singoli componenti la parte soggettivamente complessa.

  La necessità di integrare il contraddittorio per decidere sulla caducazione degli effetti di un contratto unitario non comporta che la domanda riconvenzionale debba essere proposta congiuntamente da tutti i contraenti interessati.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Come chiarito dalle Sezioni Unite di questa Corte, l’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, così come novellato, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia).

  Il vizio riguarda l’omesso esame di un fatto storico, discusso e decisivo, non l’omessa considerazione di singoli elementi istruttori quando il fatto rilevante sia stato comunque esaminato.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  Ne consegue che, nel rigoroso rispetto delle previsioni dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6, e art. 369 c.p.c., comma 2, n. 4, il ricorrente deve indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisività”, fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sè, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorchè la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Cass., Sez. Un., 7 aprile 2014, n. 8053).

  Il ricorrente deve specificare il fatto storico omesso, la fonte da cui risulta, le modalità e il momento della sua discussione processuale e la sua decisività.

• art. 369, comma 2, n. 4, c.p.c.

  Ne consegue che, nel rigoroso rispetto delle previsioni dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6, e art. 369 c.p.c., comma 2, n. 4, il ricorrente deve indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisività”, fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sè, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorchè la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Cass., Sez. Un., 7 aprile 2014, n. 8053).

  La disposizione è richiamata congiuntamente all’art. 366 c.p.c. per gli oneri di specifica indicazione e produzione documentale relativi alla denuncia di omesso esame di un fatto decisivo.

• art. 1368 c.c.

  il motivo di ricorso con il quale si sostenga il malgoverno delle regole interpretative deve contenere non solo l’astratto riferimento agli articoli del codice che le sanciscono, ma altresì la specificazione dei canoni in concreto violati

  La censura sull’interpretazione contrattuale deve individuare i canoni ermeneutici concretamente violati, oltre a richiamare le norme che li disciplinano.

• art. 1371 c.c.

  il motivo di ricorso con il quale si sostenga il malgoverno delle regole interpretative deve contenere non solo l’astratto riferimento agli articoli del codice che le sanciscono, ma altresì la specificazione dei canoni in concreto violati

  La Corte richiama il criterio ermeneutico fra quelli indicati dai ricorrenti, ma il passaggio esprime il requisito generale di specificità della censura e non attribuisce alla norma una distinta interpretazione.

• artt. 1427, 1428 e 1429, n. 2, c.c.

  D’altra parte, il cenno finale alla rilevanza dell’errore essenziale, costituisce tema assolutamente nuovo, prospettato per la prima volta in sede di legittimità.

  La Corte non decide nel merito i presupposti dell’errore essenziale, ma dichiara inammissibile la relativa questione perché nuova in sede di legittimità.

• D.P.R. n. 115/2002, art. 13, comma 1-quater

  Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, se dovuto.

  In conseguenza del rigetto, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.

Massime di principio

• Nella comunione pro indiviso ciascun comproprietario può autonomamente vendere o promettere di vendere la propria quota; il contratto resta valido anche se le parti considerano il bene un unicum inscindibile, ma l’alienazione è inopponibile al comproprietario che non abbia partecipato alla stipula.
• La disponibilità successivamente manifestata dal comproprietario non firmatario a concludere il definitivo alle condizioni del preliminare può integrare l’adesione all’impegno di vendere e l’adempimento dell’obbligo dei promittenti venditori di acquisirne il consenso. Il consenso contrattuale già manifestato non può essere revocato unilateralmente.
• L’azione diretta ad accertare la legittimità del recesso ex art. 1385, comma 2, c.c. da un contratto plurilaterale deve essere proposta nei confronti di tutti i contraenti, quali litisconsorti necessari, perché gli effetti di un contratto unitario non possono venire meno soltanto per alcuni; tale esigenza non impone però che la domanda riconvenzionale sia promossa unitariamente da tutti i componenti della parte soggettivamente complessa.
• Il motivo di ricorso per cassazione fondato sull’omesso esame di un fatto decisivo deve individuare il fatto storico omesso, il dato dal quale ne risulta l’esistenza, il modo e il momento in cui è stato discusso e la sua decisività; la mancata menzione di singole prove non integra il vizio se il fatto storico è stato comunque considerato.
• La censura sull’interpretazione del contratto non è specifica se si limita a richiamare in astratto le norme ermeneutiche e a riproporre una lettura alternativa: deve indicare i canoni concretamente violati e il modo in cui il giudice se ne è discostato.
• Il procuratore antistatario, cui siano state distratte le spese, non è parte del successivo giudizio d’impugnazione, salvo che la controversia riguardi proprio la distrazione delle spese.

Come è indicizzato