Sentenza del 01/07/2015 n. 6019 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

La controversia riguardava la determinazione della base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale per terreni il cui valore era stato rettificato dall’Ufficio. L’Amministrazione aveva stimato i terreni sulla base di indici volumetrici e parametri edificatori più elevati, facendo riferimento al nuovo Piano di Governo del Territorio (PGT), che era stato adottato ma non ancora approvato, senza considerare adeguatamente il regime di salvaguardia derivante dalla contemporanea vigenza del Piano Regolatore Generale (PRG).

La decisione

La rettifica è stata ritenuta illegittima nella parte in cui aveva attribuito ai terreni valori fondati su una potenzialità edificatoria superiore a quella concretamente utilizzabile durante il periodo di salvaguardia. In presenza di un PRG vigente e di un PGT adottato ma non definitivamente approvato, devono essere applicate le previsioni più restrittive tra i due strumenti urbanistici, fino all’entrata in vigore del nuovo piano. Inoltre, la stima deve considerare il contesto territoriale concreto dei terreni e non può basarsi esclusivamente su una perizia unilaterale dell’Ufficio. L’esito è quindi favorevole al contribuente, con annullamento o rideterminazione della pretesa fiscale.

Norme richiamate

• Imposte di registro, ipotecaria e catastale

  La base imponibile deve riflettere il valore effettivo dell’immobile alla data rilevante, tenendo conto della sua concreta potenzialità edificatoria e delle limitazioni urbanistiche applicabili.

• Regime urbanistico di salvaguardia

  Quando un nuovo strumento urbanistico è stato adottato ma non ancora approvato, devono essere considerate le norme più restrittive tra quelle del piano vigente e quelle del piano adottato, fino alla definitiva entrata in vigore del nuovo strumento.

Massime di principio

• Nella valutazione fiscale di un terreno edificabile non è sufficiente considerare la futura destinazione urbanistica astrattamente prevista: occorre verificare quale potenzialità edificatoria fosse concretamente esercitabile alla data dell’atto.
• Se coesistono un piano urbanistico vigente e uno nuovo soltanto adottato, il valore deve essere determinato applicando il regime di salvaguardia e quindi le prescrizioni più restrittive.
• L’Amministrazione non può fondare una rettifica esclusivamente su una perizia interna: deve spiegare i criteri estimativi, confrontarsi con il contesto territoriale e dimostrare la concreta comparabilità dei valori utilizzati.
• La maggiore edificabilità potenziale può incidere sul valore fiscale solo se giuridicamente attuale, concretamente utilizzabile e compatibile con i vincoli urbanistici vigenti.
• In caso di contestazione, è utile produrre gli strumenti urbanistici applicabili alla data dell’atto, le relative norme di salvaguardia, i vincoli edificatori e dati di mercato riferiti a terreni realmente comparabili.