Sentenza del 01/07/2015 n. 549 - Comm. Trib. Prov. Bergamo

Esito

La controversia

La controversia riguardava l'applicabilità dell'art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR alla plusvalenza derivante dalla vendita di un fabbricato destinato alla demolizione e ricostruzione. Il contribuente sosteneva che la norma riguarda esclusivamente la cessione di terreni edificabili non ancora edificati, mentre l'Amministrazione riteneva rilevante la potenzialità edificatoria dell'area, anche in presenza di un edificio da demolire. La presentazione di una domanda di concessione edilizia per demolizione e ricostruzione e la successiva voltura dell'istanza all'acquirente erano state considerate elementi idonei a dimostrare la natura edificatoria del bene.

La decisione

La pretesa impositiva è stata esclusa. La disciplina delle plusvalenze relative alla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria non si applica quando l'oggetto della vendita è un terreno già edificato, anche se il fabbricato è destinato alla demolizione e ricostruzione e l'acquirente subentra nella domanda edilizia. La ratio della norma è tassare l'incremento di valore derivante dalla destinazione edificatoria impressa dagli strumenti urbanistici a un terreno non edificato, non la plusvalenza relativa alla vendita di un fabbricato già esistente.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR

  plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

  La disposizione si riferisce ai terreni non edificati aventi potenzialità edificatoria e non può essere estesa alla cessione di un terreno già occupato da un fabbricato, anche quando sia prevista la demolizione e ricostruzione dell'edificio.

Massime di principio

• Per applicare la tassazione prevista per la cessione di terreni edificabili occorre verificare l'oggetto effettivo della vendita: se si tratta di un fabbricato già esistente, la norma non si applica automaticamente.
• La destinazione urbanistica edificatoria non è sufficiente, da sola, a trasformare la vendita di un fabbricato in una cessione di terreno edificabile ai fini fiscali.
• La previsione di demolizione e ricostruzione, la presentazione di una domanda edilizia o la voltura della stessa all'acquirente non modificano necessariamente la natura del bene compravenduto.
• La plusvalenza è tassabile secondo la disciplina dei terreni edificabili quando deriva principalmente dalla destinazione edificatoria impressa dagli strumenti urbanistici a un terreno non edificato; non quando deriva dalla vendita di un bene già edificato, salvo l'applicazione di altre specifiche disposizioni fiscali.