Cassazione Civile, Ordinanza n. 20388/2025 del 21/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento e liquidazione con cui l’Amministrazione finanziaria ha rettificato, ai fini dell’imposta di registro, il valore dichiarato di un immobile acquistato dal contribuente con atto del 18 novembre 2016. In primo grado il ricorso del contribuente era stato accolto solo parzialmente, con rideterminazione del valore dell’immobile sulla base delle peculiarità concrete del bene: superficie a destinazione mista, articolazione su due livelli, impossibilità di adibire interamente il bene a negozio e comproprietà pro quota tra due soggetti. La sentenza d’appello ha invece rigettato integralmente l’impugnazione del contribuente, confermando la valutazione dell’Ufficio e la decisione di primo grado. In cassazione il contribuente ha proposto quattro motivi: (1) violazione degli artt. 51, comma 3, D.P.R. 131/1986 e 115 c.p.c., sostenendo che il giudice avrebbe determinato il valore dell’immobile facendo improprio affidamento su dati estimativi non vincolanti e senza considerare quotazioni OMI e perizia di parte; (2) violazione degli artt. 52, commi 2 e 2-bis, D.P.R. 131/1986 e 7 L. 212/2000, deducendo che l’avviso sarebbe stato carente di motivazione perché non avrebbe allegato gli atti di compravendita utilizzati per il raffronto; (3) violazione degli artt. 36, comma 1, n. 4, e 61 D.Lgs. 546/1992, per omessa motivazione sulla eccezione di non comparabilità degli immobili posti a confronto; (4) violazione degli artt. 52, commi 2 e 2-bis, D.P.R. 131/1986, censurando nel merito la legittimità della comparazione tra immobili ritenuti non omogenei, poiché integralmente destinati a negozio e dotati di caratteristiche diverse da quelle del bene acquistato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto il primo motivo in parte inammissibile perché sollecitava un riesame del fatto sotto la veste della violazione di legge e, comunque, infondato, poiché le quotazioni OMI non sono fonte tipica di prova ma mero ausilio estimativo, da corroborare con ulteriori elementi, e la CTR aveva comunque valorizzato un insieme di risultanze probatorie e le caratteristiche specifiche dell’immobile. Ha respinto il secondo motivo affermando che, in tema di imposta di registro, l’avviso di rettifica è sufficientemente motivato quando indica il criterio astratto di stima adottato, mentre l’onere di provare i presupposti fattuali del maggior valore grava sull’Amministrazione nella successiva fase contenziosa; inoltre, nel caso concreto, l’atto conteneva gli elementi essenziali e il ricorrente aveva richiamato solo parzialmente il contenuto dell’avviso. Il terzo motivo è stato rigettato perché la sentenza impugnata superava comunque la soglia del "minimo costituzionale" della motivazione, rendendo comprensibile la ratio decidendi. Il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile poiché mirava a un riesame di merito, non consentito in sede di legittimità; la Corte ha anche precisato che il criterio comparativo dell’art. 51, comma 3, D.P.R. 131/1986 richiede soltanto immobili similari per ubicazione, distribuzione e caratteristiche generali, non la perfetta identità di ogni dettaglio specifico. Il ricorrente è stato condannato alle spese e sono stati affermati i presupposti per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 51, comma 3, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Le quotazioni OMI e il confronto con altri immobili sono strumenti di ausilio estimativo; il criterio comparativo non richiede identità di ogni caratteristica specifica, ma analoghe caratteristiche generali, ubicazione e distribuzione.

• art. 52, commi 2 e 2-bis, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  L’avviso di rettifica è sufficientemente motivato quando enuncia il criterio astratto di determinazione del maggior valore; l’onere di provare in giudizio i presupposti fattuali resta all’Amministrazione.

• art. 7, L. 27 luglio 2000, n. 212

  Richiamato in relazione all’obbligo di motivazione e allegazione dell’atto impositivo, ritenuto nel caso concreto adempiuto con l’indicazione degli elementi essenziali.

• art. 115 c.p.c.

  Le quotazioni OMI possono essere considerate come nozioni di fatto di comune esperienza, ma non costituiscono prova tipica né bastano da sole a fondare la rettifica.

• art. 36, comma 1, n. 4, D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546

  La sentenza è nulla solo se manca del tutto la motivazione o se questa è meramente apparente; nel caso concreto la motivazione è stata ritenuta sufficiente.

• art. 61, D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546

  Richiamato dal ricorrente in tema di motivazione della decisione tributaria; la Corte ha escluso il vizio lamentato.

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c.

  La Corte distingue tra violazione di legge e tentativo di ottenere un riesame del merito, dichiarando inammissibili le censure che travestono un dissenso sul fatto come errore di diritto.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In ragione del rigetto del ricorso, sono stati dichiarati i presupposti per il pagamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228

  Richiamato quale norma che ha inserito il comma 1-quater nell’art. 13 del D.P.R. n. 115/2002.

Massime di principio

• In materia di rettifica del valore immobiliare ai fini dell’imposta di registro, le quotazioni OMI non hanno valore di prova legale e non sono sufficienti, da sole, a fondare o confutare la stima dell’Ufficio; esse costituiscono un parametro orientativo da integrare con le peculiarità concrete del bene.
• L’avviso di rettifica e liquidazione è adeguatamente motivato quando indica il criterio astratto di determinazione del maggior valore e consente al contribuente di difendersi; la prova specifica dei presupposti fattuali della pretesa si svolge in giudizio ed è a carico dell’Amministrazione.
• Il criterio comparativo previsto dall’art. 51, comma 3, D.P.R. 131/1986 non esige che i beni posti a confronto coincidano in ogni dettaglio, essendo sufficiente una similitudine per ubicazione, distribuzione e caratteristiche generali, con successiva individualizzazione del valore in base alle caratteristiche specifiche del singolo immobile.
• In sede di legittimità è inammissibile la censura che, sotto l’apparente deduzione di violazione di legge, mira in realtà a ottenere una nuova valutazione dei fatti e delle risultanze istruttorie.
• La motivazione della sentenza è nulla solo se manca in modo assoluto o è meramente apparente; è sufficiente che il percorso argomentativo consenta di individuare la ratio decidendi e il controllo sulla logicità della decisione.

Come è indicizzato