Risposta n. 313 del 24/07/2019

Trasferimento della detrazione per interventi su parti comuni di immobile acquistato da SGR

La risposta n. 313 affronta il tema della trasferibilità delle detrazioni fiscali per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica eseguiti su parti comuni di un complesso immobiliare poi ceduto a un privato da una SGR costituita in forma di S.p.A. Il punto centrale è se il nuovo acquirente possa subentrare nel beneficio fiscale maturato sui lavori eseguiti dalla società venditrice.

Fattispecie rappresentata dal contribuente

L'istante riferisce di aver sottoscritto un preliminare di acquisto nell'ottobre 2017 e di aver stipulato il contratto definitivo nel marzo 2018. L'unità residenziale fa parte di un intero complesso immobiliare venduto da una SGR, costituita sotto forma di S.p.A., che in sede di dismissione aveva eseguito interventi sulle parti comuni dell'edificio, in particolare:

• sostituzione della caldaia;
• tinteggiatura dei vani scala, eseguita nel 2018.

I lavori sarebbero stati pagati con bonifico ordinario e non sarebbe stata richiesta alcuna detrazione fiscale da parte della società venditrice.

Quesito posto all'Agenzia delle Entrate

Il contribuente chiede se, considerato che gli interventi di riqualificazione sono stati richiamati nella trattativa di compravendita, possa fruire delle detrazioni fiscali previste per la riqualificazione delle parti comuni dell'edificio. Chiede inoltre, in caso di risposta positiva, quale sia la prima dichiarazione dei redditi utile per esporre la prima rata della detrazione.

Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente

L'istante richiama l'art. 16-bis, comma 1, del TUIR, secondo cui sono detraibili le spese effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono l'immobile oggetto degli interventi. Sostiene che, trattandosi di lavori eseguiti su parti comuni condominiali e richiamati espressamente negli atti di compravendita, le spese debbano considerarsi rimaste a carico dei nuovi acquirenti.

Il contribuente richiama inoltre la circolare n. 43/E del 2016, da cui ricava che la mancata ripetizione del pagamento tramite bonifico non preclude necessariamente la detrazione, se risulta comunque soddisfatta la finalità della norma agevolativa e se il venditore fornisce apposita documentazione circa l'inclusione dei corrispettivi nella contabilità dell'impresa. In questa prospettiva, ritiene che, se le imprese che hanno eseguito i lavori rilasciano una dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante la corretta contabilizzazione dei corrispettivi, anche il nuovo acquirente possa beneficiare della detrazione.

Normativa e prassi richiamate

L'Agenzia richiama, in via generale:

• l'art. 16-bis del TUIR, che riconosce una detrazione IRPEF per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze;
• l'art. 14 del d.l. n. 63 del 2013, convertito dalla legge n. 90 del 2013, in materia di riqualificazione energetica;
• la circolare n. 7/E del 2018, che conferma la platea dei contribuenti IRPEF ammessi al beneficio;
• le risoluzioni n. 303/E del 2008 e n. 340/E del 2008, richiamate per delimitare l'ambito soggettivo dell'ecobonus ai titolari di reddito d'impresa con riferimento ai soli fabbricati strumentali.

Valutazione dell'Agenzia sulle detrazioni per recupero del patrimonio edilizio

L'Agenzia precisa preliminarmente che la risposta viene resa assumendo che gli interventi descritti siano riconducibili:

• agli interventi di ristrutturazione edilizia su parti comuni, agevolabili ai sensi dell'art. 16-bis del TUIR;
• oppure agli interventi di riqualificazione energetica, agevolabili ai sensi dell'art. 14 del d.l. n. 63 del 2013.

Con riferimento all'art. 16-bis del TUIR, l'Agenzia evidenzia che il beneficio spetta ai contribuenti assoggettati a IRPEF che sostengono spese effettivamente rimaste a loro carico. Tuttavia, nel caso esaminato, la società venditrice è una SGR costituita in forma di S.p.A., soggetta a IRES e non a IRPEF; pertanto non rientra tra i soggetti ammessi alla detrazione. Di conseguenza, se il diritto alla detrazione non spetta alla società cedente, esso non può essere trasferito all'acquirente.

Valutazione dell'Agenzia sulle detrazioni per riqualificazione energetica

Per quanto riguarda l'ecobonus, l'Agenzia ricorda che la detrazione spetta anche ai soggetti titolari di reddito d'impresa che sostengono spese per interventi su edifici esistenti, parti di essi o unità immobiliari esistenti, ma chiarisce che, per i titolari di reddito d'impresa, il beneficio compete esclusivamente con riferimento ai fabbricati strumentali utilizzati nell'esercizio dell'attività imprenditoriale, e non ai beni merce.

Nel caso concreto, il complesso immobiliare oggetto degli interventi e poi ceduto non può considerarsi, per la SGR, un bene strumentale, poiché si tratta di un immobile dismesso nell'ambito dell'operazione di vendita. Pertanto, la società non matura la detrazione e, per la stessa ragione, essa non può essere trasferita all'acquirente.

Parere conclusivo dell'Agenzia delle Entrate

A prescindere dalle modalità di pagamento dei lavori e dalla documentazione eventualmente rilasciata dalle imprese esecutrici, l'Agenzia afferma che la SGR, essendo soggetto IRES e operando su un immobile non strumentale, non ha diritto alle detrazioni considerate. Ne deriva che il contribuente istante non può beneficiare:

• della detrazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio ex art. 16-bis del TUIR;
• della detrazione per interventi di riqualificazione energetica ex art. 14 del d.l. n. 63 del 2013.

Di conseguenza, non essendo spettante il beneficio alla società cedente, non vi è alcuna quota di detrazione trasferibile all'acquirente e il quesito sulla prima dichiarazione utile resta assorbito dalla risposta negativa.