Risposta n. 311 del 24/07/2019

Tassazione del contratto preliminare con acconti soggetti a IVA

L’interpello riguarda la corretta applicazione dell’imposta di registro a un contratto preliminare di compravendita di un fabbricato nel quale le parti prevedono il versamento di una somma a titolo di caparra/acconto-prezzo, di un secondo acconto e del saldo, tutti soggetti a IVA. Il tema centrale è se, ai fini della registrazione, sia dovuta una sola imposta fissa oppure una doppia imposizione fissa per effetto della presenza di acconti imponibili IVA.

Fattispecie rappresentata dal contribuente

La società Alfa deve registrare un contratto preliminare di compravendita in cui sono previste più corresponsioni di denaro:

• una somma iniziale a titolo di caparra/acconto-prezzo;
• un secondo acconto;
• il saldo finale. Tutte queste somme sarebbero assoggettate a IVA. La società chiede quindi se, per la registrazione, sia sufficiente un’unica imposta fissa di 200 euro oppure se debbano essere applicate due imposte fisse distinte.

Quesito posto all’Agenzia

Il quesito è specificamente incentrato sul regime dell’imposta di registro applicabile al preliminare quando nel testo contrattuale siano inserite pattuizioni relative ad acconti di prezzo soggetti a IVA. In particolare, il contribuente domanda se la previsione di un secondo acconto comporti una tassazione autonoma oltre a quella già dovuta per il contratto preliminare.

Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente

La società istante sostiene che il contratto preliminare debba essere tassato con una sola imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro, a prescindere dal numero e dalla scansione degli acconti previsti nel testo. In concreto, intende procedere come segue:

• versamento dell’imposta di registro fissa di 200 euro;
• emissione di fattura con IVA sulla caparra/acconto-prezzo;
• emissione di fattura con IVA sugli acconti successivi.

Normativa richiamata dall’Agenzia

L’Agenzia richiama innanzitutto:

• l’articolo 5 del DPR 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), secondo cui sono soggetti a registrazione in termine fisso gli atti indicati nella Tariffa, Parte I;
• l’articolo 10 della Tariffa, Parte I, del TUR, che prevede per i contratti preliminari di ogni specie l’imposta di registro in misura fissa di 200 euro.

Richiama inoltre la Nota all’articolo 10, secondo cui:

• se il preliminare prevede caparra confirmatoria, si applica l’articolo 6 della Tariffa;
• se prevede acconti di prezzo non soggetti a IVA, si applica l’articolo 9 della Tariffa;
• in entrambi i casi l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del definitivo.

Sono citati anche:

• l’articolo 40 del TUR, sul principio di alternatività IVA/registro;
• gli articoli 2 e 3 del DPR 26 ottobre 1972, n. 633, per il profilo della caparra come somma normalmente fuori campo IVA;
• la risoluzione 1 agosto 2007, n. 197/E;
• la circolare 29 maggio 2013, n. 18/E;
• la risoluzione 19 dicembre 1974, n. 302028.

Ragionamento dell’Agenzia

L’Agenzia osserva che il contratto preliminare è l’accordo con cui le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto definitivo e possono inserire clausole accessorie, come quelle sulla corresponsione di somme a titolo di caparra o acconto.

Sul piano impositivo, chiarisce che:

• il preliminare in sé è soggetto a registrazione in termine fisso con imposta fissa di 200 euro;
• la Nota all’articolo 10 disciplina separatamente caparra confirmatoria e acconti di prezzo non soggetti a IVA;
• per gli acconti di prezzo relativi a operazioni imponibili IVA opera il principio di alternatività IVA/registro di cui all’articolo 40 del TUR, con applicazione dell’imposta di registro in misura fissa;
• se la somma qualificata come caparra svolge anche funzione di acconto prezzo, essa segue il trattamento fiscale degli acconti, e non quello della caparra in senso stretto.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

Nel caso esaminato, trattandosi di preliminare relativo a operazioni rientranti nel regime di imponibilità IVA, l’Agenzia conclude che:

• al contratto preliminare si applica l’imposta di registro fissa di 200 euro;
• alla clausola che prevede la dazione di uno o più acconti di prezzo assoggettati a IVA si applica un’ulteriore imposta fissa di 200 euro.

Pertanto, non viene condivisa la soluzione del contribuente basata su una sola imposta fissa. La tassazione corretta è pari a 200 euro per il preliminare, più 200 euro per gli acconti-prezzo.

Conclusioni operative

Per la registrazione del preliminare descritto occorre quindi considerare due autonome applicazioni dell’imposta fissa:

• una per il contratto preliminare in quanto tale;
• una per la pattuizione relativa agli acconti soggetti a IVA.

La presenza di caparra/acconto-prezzo e di ulteriori acconti imponibili IVA non consente di limitare la tassazione a un solo importo fisso di 200 euro, poiché la clausola sugli acconti assume rilevanza autonoma ai fini dell’imposta di registro.