Risposta n. 308 del 24/07/2019

Agevolazione "prima casa" per la nuda proprietà di un'abitazione da costruire

L'interpello riguarda la possibilità di fruire dell'agevolazione "prima casa" in relazione all'acquisto del diritto di nuda proprietà di un'abitazione da costruire su un terreno già posseduto dal contribuente. La questione assume rilievo perché l'istante è un cittadino italiano residente in Germania e iscritto all'AIRE, quindi soggetto a una disciplina particolare quanto al requisito della residenza.

Fattispecie rappresentata dal contribuente

L'istante dichiara di essere nudo proprietario di terreni siti in Italia, sui quali i genitori detengono il diritto di usufrutto vitalizio, per la quota di metà ciascuno. Intende stipulare un contratto di appalto per la costruzione di una nuova abitazione su uno di tali terreni e, conseguentemente, acquisire il diritto di nuda proprietà della medesima abitazione.

Nel contratto di appalto l'istante vorrebbe dichiarare di possedere i requisiti per beneficiare delle agevolazioni "prima casa" previste dall'articolo 1, Nota II-bis, della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Quesito del contribuente

Il contribuente chiede se sia possibile applicare l'agevolazione "prima casa" all'acquisto del diritto di nuda proprietà dell'abitazione che intende costruire sul terreno di cui è già nudo proprietario.

Egli evidenzia inoltre di non ritenersi tenuto a trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto, in quanto cittadino italiano residente in Germania e iscritto all'AIRE.

Soluzione interpretativa prospettata

Secondo l'istante, l'agevolazione dovrebbe spettare anche nelle ipotesi di acquisto della nuda proprietà e non soltanto nell'acquisto del diritto di proprietà piena dell'immobile da costruire. A suo avviso, infatti, con la costruzione dell'abitazione sul terreno di cui è nudo proprietario, egli acquisterebbe la nuda proprietà anche sull'abitazione.

A sostegno della tesi, richiama la circolare 1° marzo 2001, n. 19, paragrafo 2.2.1, secondo cui il regime agevolato si applica agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse.

Normativa richiamata dall'Agenzia

L'Agenzia richiama innanzitutto le norme civilistiche sull'accessione:

• articolo 934 c.c., secondo cui le costruzioni esistenti sopra o sotto il suolo appartengono al proprietario del suolo, salvo eccezioni di legge o di titolo;
• articolo 983 c.c., che prevede l'estensione dell'usufrutto a tutte le accessioni della cosa.

Viene poi richiamata la disciplina IVA:

• numero 39) della Tabella A, Parte II, allegata al d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, che prevede l'aliquota IVA del 4 per cento per le prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione di determinati fabbricati, effettuate nei confronti di soggetti che svolgono attività di costruzione di immobili per la successiva vendita oppure di soggetti per i quali ricorrono le condizioni del numero 21);
• numero 21) della stessa Tabella, che prevede l'aliquota IVA del 4 per cento, tra l'altro, per le cessioni di case di abitazione non di lusso, anche non ultimate, purché permanga l'originaria destinazione e ricorrano le condizioni della Nota II-bis dell'articolo 1 della Tariffa, Parte I, del TUR.

L'Agenzia richiama infine i requisiti dell'agevolazione "prima casa" previsti dalla Nota II-bis:

• l'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente ha o stabilisce entro 18 mesi la residenza, oppure in quello in cui svolge la propria attività, ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, nel Comune in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende;
• se l'acquirente è cittadino italiano emigrato all'estero, l'immobile deve essere acquistato come prima casa sul territorio italiano;
• nell'atto l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa nel Comune dell'immobile;
• deve inoltre dichiarare di non essere titolare, neppure per quote e anche in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa acquistata con i benefici "prima casa".

Valutazione dell'Agenzia delle Entrate

Secondo l'Agenzia, in base agli articoli 934 e 983 c.c., il nudo proprietario del terreno acquisisce il medesimo diritto di nuda proprietà dell'abitazione che intende far costruire mediante contratto di appalto, per effetto dell'accessione.

Di conseguenza, il caso va ricondotto alla disciplina agevolativa applicabile alle case di abitazione e alle prestazioni di appalto riferite alla loro costruzione, qualora ricorrano le condizioni soggettive e oggettive della Nota II-bis.

Per quanto riguarda il profilo della residenza, l'Agenzia ribadisce che per il cittadino italiano emigrato all'estero l'agevolazione spetta a condizione che l'immobile sia acquistato come prima casa nel territorio nazionale, senza obbligo di fissare la residenza nel Comune dell'immobile.

Conclusioni operative

L'Agenzia conclude che, nel caso concreto, il contribuente potrà fruire dell'agevolazione "prima casa" in relazione all'acquisto del diritto di nuda proprietà dell'abitazione che intende far costruire sul terreno di cui è già nudo proprietario, purché ricorrano le condizioni previste dalla Nota II-bis.

In particolare, per il soggetto istante, cittadino italiano emigrato all'estero e iscritto all'AIRE, non opera l'obbligo di trasferire la residenza entro 18 mesi, restando necessario che l'immobile sia destinato a "prima casa" nel territorio italiano e che siano soddisfatti gli ulteriori requisiti dichiarativi e soggettivi richiesti dalla norma.