Cassazione Civile, Sentenza n. 34222/2025 del 26/12/2025

Esito

La controversia

Le ricorrenti impugnavano la sentenza della Corte d'Appello di Torino che aveva confermato, in parte, la condanna per molestie e spoglio possessorio derivanti da opere realizzate sulla facciata (apertura di porte-finestre, riduzione delle bocche di lupo, installazione di canna fumaria e tende). Il principale motivo di ricorso in Cassazione denunciava la violazione e falsa applicazione delle norme sul compossesso (artt. 1117, 1140, 1170 c.c. e art. 1102 c.c.) e l'omessa valutazione dell'eccezione "feci sed iure feci", cioè che le modifiche fossero esercizio legittimo del diritto di compossesso e non spoglio o molestia possessoria

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso principale, ritenendo che i giudici di merito avessero errato nel ritenere l'illiceità possessoria sulla base della sola modificazione della facciata senza verificare se le attività rientrassero nei limiti del compossesso e senza adeguata considerazione dell'eccezione "feci sed iure feci" e del regolamento condominiale. Di conseguenza la pronuncia impugnata è stata cassata nella parte che aveva ritenuto sussistere l'illecito possessorio per le modifiche della facciata e, salvo quanto non esaminato nel testo fornito, la decisione è stata rimessa alla Corte territoriale per nuovo esame conforme ai principi enunciati. (Gli altri motivi di ricorso principali e i motivi incidentali erano menzionati ma non completamente decisi nel testo fornito)

Norme richiamate

• art. 1102 cod. civ.

  Disciplina il "pari uso" delle cose comuni: ogni comproprietario può usare la cosa comune purché non impedisca agli altri di farne parimenti uso; il mutamento dello stato di fatto non costituisce automaticamente molestia se non limita il godimento altrui.

• art. 1140 cod. civ.

  Definizione di possesso tutelabile: il possesso è la situazione di fatto che manifesta l'esercizio esteriore di un diritto reale; in azione possessoria rileva l'esercizio di fatto, anche se senza titolo valido.

• art. 1168 cod. civ.

  Azione di reintegrazione o tutela possessoria esercitabile dal possessore leso; nel caso di compossesso la verifica richiede anche confronto con l'estensione del diritto reale che sovrintende al compossesso.

• art. 1170 cod. civ.

  Azione di manutenzione nelle vicende possessorie: tutela contro molestie o atti che turbano il possesso; anch'essa va coordinata con la disciplina del compossesso.

• art. 1117 cod. civ.

  Elenca le parti comuni dell'edificio; rilevante per delimitare l'oggetto del compossesso e stabilire quali interventi concernono la sfera comune.

• art. 360 cod. proc. civ.

  Elenca i motivi di ricorso per cassazione; qui usato come riferimento per i vizi denunciati (n. 3 motivi di nullità/motivazione e n. 4-5 per omessa o contraddittoria motivazione).

• art. 614-bis cod. proc. civ.

  Riguarda l'indennità giornaliera per l'ottemperanza a provvedimenti di fare o non fare; in sede cautelare era stata disposta un'indennità giornaliera per la rimozione della canna fumaria.

• art. 669-decies cod. proc. civ.

  Strumento per la revoca di provvedimenti cautelari già adottati; qui è stato utilizzato per ottenere la modifica dell'ordine di rimozione quando l'amministrazione pubblica ha negato le autorizzazioni al ripristino.

• art. 91 cod. proc. civ.

  Disciplina la liquidazione delle spese; censurato nelle doglianze relative alla manleva e alla ripartizione delle spese tra le parti interne.

Massime di principio

• In azioni possessorie relative a parti comuni (compossesso) il giudice deve valutare se l'attività contestata ecceda i limiti del compossesso: la mera modificazione dello stato di fatto non configura automaticamente molestia o spoglio se non limita effettivamente il pari uso degli altri comproprietari.
• L'eccezione "feci sed iure feci" è ammissibile nel compossesso quando il convenuto dimostra che l'operato rientra nella sfera del suo diritto di godimento; pertanto il titolo e il regolamento condominiale possono avere rilievo, ai fini del giudizio possessorio, per definire l'estensione del compossesso.
• Va sempre distintA la tutela possessoria dal giudizio petitorio: il giudizio petitorio accerta i diritti reali; la decisione petitoria non vincola automaticamente il giudice possessorio se soggetto, petitum e causa petendi non coincidono, benché possa avere valore persuasivo.
• Se l'esecuzione di un ordine di ripristino è impedita da un provvedimento amministrativo, il giudice può limitare o modulare le misure coercitive (es. indennità giornaliera) in relazione alla effettiva eseguibilità e alla possibilità di ottenere le necessarie autorizzazioni.
• La manleva dell'attuale proprietario nei confronti dei soggetti che avevano realizzato le opere può essere riconosciuta, ma la liquidazione delle spese e la ripartizione della soccombenza interna richiedono motivazione adeguata e formazione del relativo giudizio di responsabilità tra cointeressati.
• Il regolamento contrattuale del condominio, se parte integrante degli atti di acquisto, può limitare o ampliare la sfera dell'uso consentito e pertanto deve essere esaminato dal giudice nel giudizio possessorio relativo alle parti comuni.