Cassazione Civile, Sentenza n. 19869/2022 del 20/06/2022

Esito

La controversia

L'ENAIP impugnava per risoluzione il contratto di vendita del 5.8.2004 relativo a un immobile locato al Comune di Livorno, sostenendo che la somma residua di € 525.000,00 fosse dovuta in quanto si era avverata la condizione prevista all'art. 4 del contratto (che l'immobile "fosse libero dal contratto di locazione" e che fosse possibile il cambio di destinazione d'uso). ENAIP deduceva l'inadempimento di Antares per mancato versamento del prezzo residuo e censurava inoltre il comportamento dell'acquirente, che pur avendo ottenuto la convalida di licenza per finita locazione non avrebbe eseguito lo sfratto, violando l'obbligo di buona fede; chiedeva anche l'ammissione di prova testimoniale sul comportamento di Antares. Antares oppose che l'immobile non era stato effettivamente rilasciato dal Comune, che aveva titolo esecutivo ma non era tenuta ad esperire ulteriori azioni esecutive, e che non aveva ostacolato l'avveramento della condizione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'ENAIP. Ha ritenuto legittima e plausibile l'interpretazione della Corte d'appello secondo cui la condizione contrattuale si riferiva al rilascio effettivo e spontaneo dell'immobile (libero da persone e cose) e non semplicemente all'ottenimento di un titolo esecutivo o al venir meno delle obbligazioni contrattuali del locatore. La Suprema Corte ha confermato che l'interpretazione contrattuale data dal giudice di merito è una delle possibili e non censurabile in sede di legittimità se congruida e fondata sui canoni di ermeneutica (art.1362 c.c. e ss.). Ha inoltre escluso che dall'istruttoria emerga un obbligo di Antares di procedere allo sfratto tale da integrare violazione della buona fede; ha ritenuto irrilevante ai fini decisionali la prova testimoniale richiesta, considerandola non decisiva e non ammessa in primo grado. Il ricorrente è stato condannato alle spese di giudizio di legittimità (liquidate in Euro 10.000,00 oltre oneri) e alla eventuale maggiorazione del contributo unificato ai sensi del DPR 115/2002 art.13.

Norme richiamate

• art. 4 del contratto di vendita (clausola contrattuale)

  la somma residua di € 525.000,00 subordinata alla condizione che l'immobile fosse libero dal contratto di locazione e fosse possibile ottenere il cambio di destinazione da scuola a residenziale

  La Corte d'appello (e confermata in Cassazione) ha interpretato la clausola come subordinazione al rilascio effettivo dell'immobile, ossia alla disponibilità materiale libera da persone e cose, non al mero conseguimento di un titolo esecutivo

• art. 1362 c.c. e ss. (canoni di interpretazione del contratto)

  Richiamati come criterio: l'interpretazione del contratto è rimessa al giudice del merito e quella adottata è valida se plausibile, conforme al testo e al contesto; la Cassazione non sostituisce una diversa interpretazione purché non sussista violazione dei canoni ermeneutici

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 (motivi di ricorso per cassazione)

  Norma processuale richiamata in tema di controlli di legittimità sull'interpretazione del contratto e sulla valutazione delle prove; la Cassazione verifica il rispetto dei canoni ermeneutici e la completezza della motivazione del giudice di merito

• artt. 1358, 1359 e 1375 c.c. (principi generali e buona fede)

  Richiamati dall'ENAIP per denunciare violazione dell'obbligo di buona fede e correttezza nell'esecuzione/prelazione dell'avveramento della condizione; la Corte ha ritenuto che non emerga un obbligo contrattuale per Antares di esperire lo sfratto e che il comportamento dedotto non integri inadempimento rilevante ai fini dell'avveramento della condizione

• artt. 112 e 116 c.p.c. (mezzi di prova e valutazione delle prove)

  Richiamati in relazione alla richiesta di ammissione della prova testimoniale; la Corte ha ritenuto che la prova, non ammessa in primo grado e non decisiva, non potesse mutare l'esito del giudizio di legittimità

• art. 13, comma 1 quater e comma 1-bis, DPR 115/2002

  Norme sul contributo unificato: la sentenza conferma l'eventuale obbligo del ricorrente di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto

Massime di principio

• L'interpretazione delle clausole contrattuali è prerogativa del giudice di merito: la Cassazione controlla soltanto che l'interpretazione sia plausibile e conforme ai canoni ermeneutici (art.1362 c.c. e ss.)
• Una condizione contrattuale che richiede che un immobile "sia libero" può essere intesa come disponibilità materiale (rilascio effettivo) e non come semplice ottenimento di un titolo esecutivo; occorre valutare il testo contrattuale nel suo complesso e le previsioni accessorie (es. corrispettivi decrescenti in funzione del momento di liberazione)
• La mera esistenza di un titolo esecutivo a favore dell'acquirente non equivale automaticamente al verificarsi della condizione di liberazione dell'immobile: l'avveramento richiede l'effettiva disponibilità del bene
• L'obbligo di comportarsi secondo buona fede non impone automaticamente a una parte di porre in essere atti esecutivi (es. sfratto) se dal contratto non emerge un preciso onere in tal senso
• In Cassazione non è ammessa la rinnovazione dell'istruttoria per ottenere una diversa valutazione delle prove che è invece riservata al giudice di merito; prove ritenute non decisive dal merito non possono fondare la censura di violazione dei criteri di decisione
• Quando una clausola ammette più interpretazioni possibili, la parte soccombente per una diversa interpretazione non può ottenere la cassazione limitandosi a offrire una interpretazione alternativa: va dimostrata la violazione dei canoni di interpretazione o della motivazione