Sentenza del 24/05/2021 n. 455 - Comm. Trib. Prov. Torino

Esito

La controversia

Il contribuente, avendo già fruito dei benefici "prima casa" per l'acquisto di un immobile, ha acquistato un secondo immobile limitrofo con l'intento di accorparlo al primo per realizzare un'unica unità abitativa da adibire a "prima casa". La controversia riguarda la sussistenza del diritto alle agevolazioni per i contratti di compravendita e di mutuo relativi al secondo immobile e il termine entro il quale deve realizzarsi l'accorpamento per mantenere il beneficio.

La decisione

La Corte ha riconosciuto il diritto del contribuente a fruire dei benefici "prima casa" anche per il secondo acquisto, purché ricorrano le caratteristiche soggettive dell'acquirente e oggettive delle unità immobiliari richieste dalla disciplina delle agevolazioni e l'operazione di accorpamento del secondo immobile in un'unica unità abitativa avvenga entro il termine triennale dall'acquisto. La Corte ha richiamato Cass. Civ. 20376/2006 secondo cui, in mancanza di un termine specifico, il termine non può essere più ampio di quello previsto per i controlli (tre anni).

Norme richiamate

• Cass. Civ. 20376/2006

  in mancanza di un termine specifico "entro il quale si deve verificare una condizione dalla quale dipenda la concessione di un beneficio, tale termine non potrà essere mai più ampio di quello previsto per i controlli..."

  La giurisprudenza interpreta che, se la norma che riconosce un beneficio non indica espressamente un termine per il verificarsi di una condizione (qui: l'accorpamento), si debba assumere come limite il termine ordinario per i controlli fiscali (tre anni).

• Disciplina delle agevolazioni "prima casa" (norme fiscali applicabili)

  Le agevolazioni richiedono il rispetto di requisiti soggettivi (es. condizioni del compratore) e oggettivi (caratteristiche e destinazione dell'immobile); il beneficio può essere mantenuto se l'accorpamento produce effettivamente un'unica unità abitativa destinata a prima casa e se l'operazione avviene nei termini richiesti.

Massime di principio

• Per ottenere/conservare l'agevolazione "prima casa" in caso di acquisto di un immobile da accorpare a un precedente acquisto è necessario che sussistano sia i requisiti soggettivi dell'acquirente sia i requisiti oggettivi degli immobili coinvolti.
• L'accorpamento materiale dei due immobili deve avvenire entro il termine triennale dall'acquisto del secondo immobile: oltre tale termine il beneficio rischia di essere revocato.
• In assenza di un termine espresso nella norma che concede il beneficio, va fatto riferimento al termine ordinario dei controlli fiscali (tre anni), secondo la giurisprudenza citata.
• È fondamentale conservare documentazione probatoria dell'accorpamento (contratti, titoli abilitativi, certificazioni di fine lavori, variazioni catastali) per dimostrare la realizzazione dell'unica unità abitativa entro il termine.
• Se l'accorpamento non viene effettivamente realizzato nei termini, l'Amministrazione può chiedere la revoca delle agevolazioni e l'eventuale recupero delle imposte con sanzioni; pertanto è prudente pianificare e documentare tempestivamente le opere necessarie.