Sentenza n. 2307/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 4

Esito

La controversia

La società aveva impugnato diversi provvedimenti comunali riguardanti un immobile veneziano destinato ad affittacamere: l'annullamento in autotutela del permesso di costruire in sanatoria e di alcune DIA; il diniego di definizione degli illeciti edilizi; il diniego di un successivo permesso di costruire in sanatoria; il diniego di proroga del termine per la sospensione dell'attività ricettiva; il diniego di approvazione di un progetto per l'adeguamento degli scarichi mediante realizzazione di una fossa settica; e il diniego di concessione di suolo pubblico per collocare la fossa settica nel sottosuolo. In appello la società ha dedotto, con il primo motivo, violazione dell'art. 88 c.p.a., violazione della disciplina sugli scarichi e dell'art. 63 del regolamento edilizio comunale, travisamento dei fatti, carenza dei presupposti, illogicità e contraddittorietà, sostenendo che l'immobile fosse da tempo legittimamente destinato ad affittacamere, che il Comune avesse già attestato l'impossibilità tecnica di adeguare gli scarichi e che tale adeguamento non potesse costituire presupposto per la sanatoria edilizia. Con il secondo motivo ha dedotto violazione dell'art. 88 c.p.a., illogicità, contraddittorietà e lesione del legittimo affidamento, sostenendo che anche l'esercizio di un potere vincolato imponesse di considerare l'affidamento maturato sulla base dei precedenti titoli e attestazioni comunali. Con il terzo motivo ha censurato il diniego relativo al progetto di adeguamento degli scarichi e alla collocazione della fossa settica su suolo pubblico, deducendo violazione degli artt. 1, 14 e 19-bis l. 241/1990, dell'art. 42 d.lgs. 267/2000, eccesso di potere per illogicità, contraddittorietà e travisamento, nonché violazione dei principi di semplificazione, coordinamento e divieto di aggravamento del procedimento. La società ha sostenuto che il Comune avrebbe dovuto esaminare nel merito il progetto e coordinare l'attività dei propri uffici, anziché respingere l'istanza per carenze documentali generiche o per la necessità di un previo parere di altro ufficio.

La decisione

L'appello è stato accolto solo in parte. Il primo motivo è stato respinto: il Consiglio di Stato ha condiviso il TAR nel ritenere che, per gli immobili destinati ad attività ricettive gestite in forma imprenditoriale, l'art. 63 del regolamento edilizio comunale imponga comunque la messa a norma degli scarichi, anche se l'immobile conserva una destinazione urbanistica residenziale. Le attestazioni pregresse di invarianza o impossibilità tecnica operano solo per gli immobili e alle condizioni contemplate dalla disposizione regolamentare, e comunque finché permangono i presupposti originari. La conformità degli scarichi alla disciplina vigente costituisce precondizione per il rilascio del titolo edilizio in sanatoria; inoltre, poiché gli interventi oggetto di sanatoria riguardavano anche i servizi igienici, la verifica doveva essere effettuata secondo la disciplina vigente e secondo il principio della doppia conformità. È stato respinto anche il secondo motivo: non è tutelabile un affidamento relativo a una situazione illegittima o abusiva, poiché il mero decorso del tempo e il precedente silenzio o comportamento amministrativo non sanano l'abuso e l'affidamento tutelabile deve essere incolpevole. Il terzo motivo è stato invece accolto. Il diniego del progetto di adeguamento degli scarichi è stato ritenuto illegittimo perché formulato in termini ipotetici e fondato su una generica carenza documentale e sulla necessità di un futuro parere di altro ufficio comunale, senza esaminare nel merito il progetto specificamente presentato. Il Comune avrebbe dovuto coinvolgere gli uffici interni ritenuti competenti e svolgere un'istruttoria completa, non limitarsi a respingere l'istanza prospettando possibili ostacoli futuri. In parziale riforma della sentenza del TAR, sono stati annullati i provvedimenti del 20 gennaio 2022, relativo al diniego di proroga della sospensione dell'attività ricettiva, e del 14 febbraio 2022, relativo al diniego di approvazione del progetto di adeguamento degli scarichi. Le spese del doppio grado sono state compensate per la reciproca soccombenza.

Norme richiamate

• art. 63 del Regolamento edilizio del Comune di Venezia

  Gli immobili che, pur avendo destinazione urbanistica residenziale, sono adibiti a B&B, locazione turistica o altra forma di attività turistica ricompresa nella Legge regionale n.11/2013, gestita in forma imprenditoriale, sono soggetti all’obbligo della messa a norma di cui al precedente comma 1.

  La disposizione impone agli immobili destinati ad attività ricettive imprenditoriali l'adeguamento degli scarichi, anche se hanno destinazione urbanistica residenziale; le pregresse attestazioni di invarianza o impossibilità tecnica restano efficaci solo finché permangono le condizioni che ne hanno determinato il rilascio.

• art. 24, comma 1, d.P.R. 380/2001

  L'agibilità presuppone la conformità ai parametri normativi urbanistici ed edilizi; non è possibile rilasciare o mantenere il certificato di agibilità in assenza di tale conformità.

• art. 36 d.P.R. 380/2001

  Il rilascio del permesso di costruire in sanatoria è subordinato alla doppia conformità dell'intervento alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda.

• artt. 1, 14 e 19-bis l. 241/1990

  I principi di semplificazione, coordinamento e concentrazione procedimentale impongono all'amministrazione di esaminare compiutamente un progetto e di coinvolgere gli uffici interni competenti, anziché respingere l'istanza sulla base di carenze generiche o di possibili ostacoli futuri.

• art. 42 d.lgs. 267/2000

  La disposizione è stata invocata in relazione alla competenza comunale sulla concessione di suolo pubblico, ma la relativa censura è rimasta assorbita dall'accoglimento del motivo concernente l'illegittimità del diniego del progetto di adeguamento degli scarichi.

• art. 88 c.p.a.

  La violazione è stata dedotta per omessa o erronea valutazione delle censure, ma i motivi sostanziali sono stati esaminati direttamente dal giudice d'appello.

Massime di principio

• Per gli immobili aventi destinazione urbanistica residenziale ma utilizzati per attività ricettive gestite in forma imprenditoriale, l'obbligo di adeguamento degli scarichi può essere imposto dalla disciplina regolamentare comunale anche in assenza di nuovi interventi edilizi; le pregresse attestazioni di invarianza o impossibilità tecnica operano solo entro i limiti e finché permangono le condizioni previste dalla norma che le ha consentite.
• Il permesso di costruire in sanatoria richiede la doppia conformità dell'intervento e non può essere rilasciato quando gli interventi, anche relativi a servizi igienici, non risultino conformi alla disciplina vigente in materia di scarichi e agli altri parametri urbanistico-edilizi applicabili al momento della sanatoria.
• Il legittimo affidamento non è tutelabile quando riguarda la conservazione di una situazione abusiva o contra legem: il decorso del tempo, il precedente silenzio dell'amministrazione o il rilascio di atti poi rivelatisi illegittimi non sanano l'abuso e non rendono incolpevole l'affidamento del privato.
• Quando il privato presenta un progetto specifico che coinvolge competenze di più uffici della stessa amministrazione, l'amministrazione deve coordinare internamente l'istruttoria e acquisire i pareri necessari; non può respingere l'istanza con un diniego condizionale, basato su carenze documentali generiche o sulla prospettazione di futuri ostacoli non previamente verificati.
• È illegittimo il diniego amministrativo che, invece di esaminare nel merito una domanda progettuale determinata, imponga al privato di ripresentarla dopo l'acquisizione di un futuro parere di altro ufficio della medesima amministrazione, quando l'amministrazione può e deve attivare autonomamente il coordinamento istruttorio.

Come è indicizzato