Cassazione Civile, Ordinanza n. 13877/2024 del 17/05/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione di un immobile ad uso clinica. La proprietaria-locatrice ha agito chiedendo il risarcimento del maggior danno ex art. 1591 c.c. per il ritardato rilascio dell’immobile da parte della conduttrice, sostenendo di avere perso occasioni di nuova locazione a canoni più elevati rispetto a quello corrisposto dall’occupante. In primo grado la domanda era stata rigettata per difetto di prova; in appello la domanda era stata respinta per ritenuta tardività/inammissibilità di documenti successivi e per pretesa novità della domanda relativa a danni sopravvenuti. La prima cassazione aveva cassato con rinvio, affermando che il deposito di documenti formati dopo le preclusioni integra implicita istanza di rimessione in termini e che la domanda di danni sopravvenuti non è automaticamente nuova se resta fermo il medesimo fatto generatore. Nel giudizio di rinvio la corte territoriale ha accolto l’appello della locatrice, condannando la conduttrice al pagamento di € 482.494,59, calcolati sulla differenza tra il canone di mercato accertato in CTU e il canone precedente, oltre rivalutazione e interessi. La società conduttrice ha allora proposto ricorso per cassazione deducendo, con il primo motivo, violazione degli artt. 1591 e 2727 c.c. e vizio di motivazione apparente ex art. 132 c.p.c., sostenendo che il contratto preliminare del marzo 2012 e la CTU non provassero il maggior danno nel periodo 2009-2012 e che la motivazione sulla prova del danno fosse solo apparente; con il secondo motivo ha dedotto nullità per violazione dell’art. 116 c.p.c., contestando l’utilizzo della CTU, asseritamente fondata su dati reperiti in modo non corretto e relativi a immobili non comparabili.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto parzialmente il ricorso. Ha ritenuto fondato il primo motivo solo nella parte relativa al vizio di motivazione apparente: la sentenza di rinvio è stata cassata perché la corte territoriale ha affermato apoditticamente la prova del maggior danno dal 2009 al 2012 senza spiegare in modo intellegibile le ragioni della valenza probatoria del contratto preliminare del marzo 2012 rispetto alla durata dell’occupazione e alle pretese risarcitorie. È stato invece rigettato, nel merito, il secondo motivo perché inammissibile e comunque infondato: la doglianza mirava in sostanza a contestare la valutazione delle prove e della CTU, censura non veicolabile come violazione dell’art. 116 c.p.c. salvo ipotesi tipiche non ricorrenti. Ne segue la cassazione con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, che dovrà fornire una motivazione comprensibile e coerente sull’appello, considerando le ragioni di impugnazione e le difese della controparte, e provvedere anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 1591 c.c.

  Il maggior danno da ritardata restituzione dell’immobile non è in re ipsa: va provato dal locatore come danno-conseguenza, anche mediante presunzioni, ma con prova concreta della perdita di occasioni locative o di altra concreta lesione patrimoniale.

• art. 2727 c.c.

  La prova presuntiva è ammissibile per ricostruire il maggior danno, ma deve consentire di risalire da un fatto noto a un fatto ignoto con riferimento concreto alla perdita di vantaggio patrimoniale, non al solo valore locativo astratto.

• art. 1223 c.c.

  Il risarcimento comprende solo il danno-conseguenza causalmente collegato all’inadempimento.

• art. 2056 c.c.

  I criteri del risarcimento da illecito si applicano anche al danno da occupazione abusiva, che resta un danno-conseguenza.

• art. 153 c.p.c.

  La produzione di documenti formati dopo le preclusioni può richiedere rimessione in termini; il deposito del documento può valere come implicita istanza in tal senso.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione è deducibile solo se il giudice attribuisce a una prova un valore legale diverso da quello previsto o applica prudente apprezzamento a una prova soggetta a diversa regola; non consente di censurare il semplice cattivo apprezzamento del materiale probatorio.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La motivazione è nulla quando è solo apparente, cioè quando non espone in modo intelligibile le ragioni della decisione su un punto decisivo.

• art. 111, comma 6, Cost.

  La sentenza deve essere sorretta da motivazione effettiva e non meramente formale.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È il paradigma della censura per violazione o falsa applicazione di legge, qui richiamato per gli artt. 1591, 2727 e 116 c.p.c.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  È il paradigma del vizio processuale e della nullità della sentenza, utilizzato per il vizio di motivazione apparente e per la dedotta violazione dell’art. 116 c.p.c.

• art. 384 c.p.c.

  Il giudice di rinvio deve uniformarsi al principio di diritto enunciato dalla Cassazione e, nel caso di cassazione per violazione di legge, non può rinnovare liberamente l’accertamento dei fatti già acquisiti.

• art. 276, comma 2, c.p.c.

  È richiamato per la priorità logica dell’esame del primo motivo ritenuto decisivo.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  In caso di accoglimento del ricorso non sussiste l’obbligo di versare l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nel giudizio per risarcimento del maggior danno da ritardata restituzione dell’immobile ex art. 1591 c.c. il locatore deve provare un pregiudizio effettivo e concreto, non essendo sufficiente il mero ritardo nella restituzione né il solo valore locativo astratto del bene.
• La prova del maggior danno può essere fornita anche per presunzioni, ma gli indizi devono dimostrare in concreto la perdita di una specifica occasione di locazione o di altro impiego più vantaggioso dell’immobile.
• La sopravvenienza di elementi probatori non coincide con la sopravvenienza del danno: se il fatto generatore e il danno dedotto restano i medesimi, la produzione successiva può integrare solo nuova prova del medesimo fatto costitutivo.
• Nel giudizio di rinvio, quando la Cassazione ha cassato per violazione di legge, il giudice del rinvio deve attenersi al principio di diritto e alle premesse logico-giuridiche della decisione rescindente, senza introdurre nuove questioni incompatibili con il giudicato implicito.
• La violazione dell’art. 116 c.p.c. non può essere invocata per contestare il mero cattivo apprezzamento delle prove o della consulenza tecnica d’ufficio; è configurabile solo nei casi in cui il giudice attribuisca a una prova un valore legale diverso da quello previsto o viceversa.
• La motivazione è nulla quando è solo apparente: il giudice deve indicare le ragioni effettive per cui ritiene provato il maggior danno, specialmente se la prova si fonda su documenti o presunzioni riferiti a un periodo diverso da quello dell’occupazione contestata.

Come è indicizzato