Cassazione Civile, Sentenza n. 9612/2023 del 11/04/2023

Esito

La controversia

Gli odierni ricorrenti si opponevano al decreto ingiuntivo n. 731/08 con cui erano stati condannati a pagare a Immobilgroup s.r.l. €4.800,00 a titolo di provvigione per attività di intermediazione. Il Tribunale di Chieti aveva accolto l'opposizione ritenendo non concluso l'affare perché i promittenti venditori si rifiutarono di sottoscrivere il contratto preliminare predisposto dall'agenzia per variazioni nelle modalità di pagamento. La Corte d'Appello di L'Aquila, invece, confermò il decreto ingiuntivo ritenendo che la clausola n.4 del contratto di mediazione facesse decorrere il diritto alla provvigione dall'accettazione della proposta irrevocabile (sottoscritta il 06.11.2007), considerandola sufficiente a far maturare il diritto alla provvigione. I ricorrenti in cassazione dedussero, fra l'altro, che l'accettazione della proposta irrevocabile non equivale alla conclusione dell'affare ai sensi degli artt. 1754 e 1755 c.c., che la Corte d'appello non aveva adeguatamente interpretato documenti rilevanti (firma su carta intestata e clausola che posticipava il pagamento alla stipula del contratto definitivo) e che la clausola n.4 fosse vessatoria/inefficace ai sensi del Codice del consumo e delle norme sulla protezione del consumatore.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso; ha ritenuto fondati i motivi principali: (1) l'accettazione della proposta irrevocabile non è automaticamente equiparabile alla "conclusione dell'affare" ai fini della maturazione della provvigione; il diritto matura al momento del contratto preliminare o del contratto definitivo se questi fossero stati stipulati; (2) la clausola n.4 del contratto di mediazione, che anticipava la maturazione della provvigione, è nulla/inidonea in quanto crea uno squilibrio significativo a danno del consumatore (vessatorietà) e contrasta con l'art.1755 c.c.; la Corte ha inoltre rilevato che doveva essere considerata la scrittura del 06.11.2007, con cui uno dei ricorrenti riconosceva il diritto alla provvigione solo al momento della stipula del contratto definitivo. Per questi motivi la sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla Corte d'Appello di L'Aquila in diversa composizione; il giudice del rinvio deciderà anche sulle spese di cassazione.

Norme richiamate

• art. 1754 cod. civ.

  Norma richiamata insieme all'art.1755 per inquadrare il rapporto di mediazione: sottolinea l'autonomia del mediatore ma non la titolarità di diritto alla provvigione prima della conclusione dell'affare.

• art. 1755 cod. civ.

  Fondamentale: stabilisce che il diritto alla provvigione del mediatore matura con la "conclusione dell'affare"; la Corte interpreta che ciò richiede un negozio idoneo a generare obblighi esecutivi fra le parti (contratto preliminare o definitivo), non la mera accettazione di una proposta priva di elementi essenziali.

• art. 1756 cod. civ.

  Usato in argomentazione per evidenziare che il rimborso spese è diversamente disciplinato e che la norma conferma l'importanza della conclusione dell'affare ai fini della provvigione.

• art. 1337 cod. civ.

  Riferito alla formazione progressiva delle trattative e alla buona fede; utile a valutare la libertà di recesso durante le trattative preliminari.

• art. 1341 cod. civ.

  Richiamato in relazione alla sottoscrizione di clausole specifiche; la Corte ha valutato la rilevanza della firma apposta su documento con intestazione dell'agenzia ma ha ritenuto che ciò non prevalga rispetto alla disciplina di protezione del consumatore e all'art.1755.

• art. 1362 cod. civ.

  Norma sull'interpretazione del contratto, invocata per criticare la mancata interpretazione complessiva delle clausole contrattuali da parte della Corte d'appello.

• art. 33 Codice del consumo (D.lgs. 206/2005)

  Prevede il controllo di 'significativo squilibrio' tra diritti e obblighi; la Corte l'ha applicata per valutare la vessatorietà della clausola che anticipava la provvigione.

• art. 34 Codice del consumo

  Richiamato per la possibilità di sindacare pattuizioni che determinano il prezzo quando non sono chiare e comprensibili; usato per argomentare l'insussistenza di una valida pattuizione che legittimasse l'anticipazione della provvigione.

• art. 36 Codice del consumo

  Invocato per la nullità parziale di protezione: la clausola vessatoria va considerata nulla e non sanata dalla mera sottoscrizione.

• art. 1469-bis e art. 1469-quinquies cod. civ. (norme recepite nel Codice del consumo)

  Norme sulla vessatorietà nelle contrattazioni tra professionista e consumatore; la Corte le ha richiamate per valutare l'abusività della clausola che attribuisce provvigione anche in assenza di conclusione dell'affare.

• Direttiva 93/13/CEE e sentenza CGUE C-415/11 (Mohammed Aziz)

  Richiamata per il principio che la nozione di 'significativo squilibrio' va valutata confrontando il contenuto contrattuale con il diritto nazionale applicabile in assenza di accordo; conferma l'esigenza di tutela del consumatore.

• art. 360 cod. proc. civ.

  Richiamato in relazione ai motivi di cassazione per violazione di norme o omesso esame di fatto decisivo; Corte ha ritenuto fondati tali motivi in parte.

• art. 23 comma 8-bis D.L. 137/2020 convertito L.176/2020

  Norma procedurale che ha consentito la decisione in camera di consiglio senza discussione orale, dato che le parti non l'avevano richiesta.

Massime di principio

• Nel contratto di mediazione il diritto alla provvigione matura con la conclusione dell'affare: normalmente si richiede un negozio idoneo a creare obblighi esecutivi tra le parti (contratto preliminare vincolante o contratto definitivo), non la sola accettazione di una proposta priva di elementi essenziali.
• Una proposta irrevocabile che non definisca modalità e termini essenziali (p.es. modalità di pagamento) può essere qualificata come atto preparatorio e non come contratto preliminare vincolante ai fini della provvigione.
• Clausole contrattuali che anticipano la maturazione della provvigione prima della conclusione dell'affare possono essere considerate vessatorie e quindi inefficaci nei contratti tra professionista e consumatore se creano uno squilibrio significativo rispetto alla disciplina nazionale (art.1755 c.c. e Codice del consumo).
• La validità di una clausola anticipatoria può essere comunque valutata in concreto: essa può essere ammessa solo se prevede meccanismi di adeguamento della somma al lavoro effettivamente svolto dal mediatore (principio di gradualità) e non comporta arricchimento indebito del professionista.
• Documenti sottoscritti dalle parti (anche se apposti su carta intestata o firmati solo da uno dei contraenti) devono essere esaminati insieme al testo contrattuale e al contesto negoziale; tuttavia non prevalgono automaticamente su norme di ordine pubblico o di tutela del consumatore.
• In contestazioni sulla provvigione il giudice deve sempre accertare il nesso di causalità tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare e verificare l'identità dell'affare proposto con quello concluso.