Sentenza del 11/12/2018 n. 8728 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

L'accertamento traeva origine da una verifica eseguita presso il conduttore dell'immobile, il quale aveva dichiarato l'assenza di un contratto di locazione. Sulla sola base di tale dichiarazione, l'ente impositore aveva determinato forfettariamente il canone annuo mediante parametri legali, senza convocare il proprietario per consentirgli di partecipare al procedimento e senza considerare che il contratto risultava già regolarmente registrato. Il ricorrente ha contestato quindi l'insufficienza dell'istruttoria, la mancata instaurazione del contraddittorio e l'erronea applicazione dell'onere probatorio.

La decisione

L'avviso di accertamento IRPEF è stato ritenuto illegittimo. La decisione valorizza il fatto che l'amministrazione non poteva fondare la pretesa fiscale esclusivamente sulle dichiarazioni del conduttore, né determinare il canone in via forfettaria senza verificare la documentazione esistente e senza consentire al proprietario di fornire chiarimenti e prova del rapporto locatizio. La pregressa registrazione del contratto e l'assolvimento dell'onere probatorio da parte del contribuente risultano elementi decisivi.

Norme richiamate

• Art. 3, comma 8, D. Lgs. 14 marzo 2011, n. 23

  La norma è richiamata nel contesto della disciplina fiscale delle locazioni e dei relativi poteri di determinazione del reddito. La sua applicazione non consente tuttavia di prescindere da un'istruttoria concreta e dalla verifica della reale esistenza e registrazione del contratto.

• Art. 2697 c.c.

  La disposizione impone a chi pretende far valere un diritto di provare i fatti costitutivi della propria pretesa. Nel caso esaminato, l'ente impositore non ha assolto adeguatamente l'onere probatorio, avendo basato l'accertamento su una dichiarazione del conduttore e su una quantificazione parametrica, senza verificare la documentazione del proprietario.

Massime di principio

• Un accertamento fiscale deve poggiare su elementi istruttori sufficienti, verificati e coerenti; una dichiarazione resa da un terzo non è necessariamente idonea, da sola, a dimostrare l'esistenza di un reddito non dichiarato.
• Quando l'amministrazione dispone di elementi potenzialmente decisivi, come un contratto di locazione regolarmente registrato, deve esaminarli prima di determinare il reddito in via presuntiva o forfettaria.
• Il contribuente deve essere messo in condizione di partecipare al procedimento e di fornire chiarimenti quando l'accertamento si fonda su circostanze controverse o su informazioni provenienti da terzi.
• La determinazione parametrica del reddito non può sostituire integralmente la prova dei presupposti dell'imposizione e deve essere sostenuta da fatti concreti e adeguatamente motivati.
• In situazioni analoghe, il proprietario dovrebbe conservare e produrre il contratto registrato, le ricevute, le dichiarazioni fiscali e ogni documento utile a dimostrare la reale entità e decorrenza del canone.