Cassazione Civile, Ordinanza n. 18977/2025 del 10/07/2025

Esito

La controversia

La lite nasce da un avviso di accertamento Ici per l’anno 2009 relativo a un immobile di proprietà del contribuente, il quale aveva stipulato un contratto di locazione abitativa "a canone concordato" ex art. 2, comma 3, L. 431/1998. Il canone pattuito era inferiore al minimo previsto dall’accordo territoriale del Comune di Bologna. Il Comune ha ritenuto che il mancato rispetto del minimo facesse venir meno il diritto all’agevolazione Ici. In appello la decisione favorevole al contribuente è stata riformata, affermandosi che il contratto, pur valido, dovesse essere considerato a canone libero perché il canone non rientrava nella forbice degli accordi territoriali. Il contribuente ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: 1) omessa pronuncia sull’eccezione di inammissibilità dell’appello per difetto di specificità dei motivi; 2) violazione della disciplina sulle locazioni a canone concordato e delle norme che regolano la nullità dei patti contrari, sostenendo che il canone inferiore al minimo fosse valido e idoneo a conservare l’agevolazione fiscale; 3) nullità della sentenza per omessa pronuncia su questioni di primo grado riproposte in appello, tra cui profili di prova, motivazione e quantificazione della ripetizione; 4) violazione delle regole sull’onere della prova, per non essere stata prodotta la delibera comunale richiamata dall’ente impositore.

La decisione

La Corte ha ritenuto inammissibile il primo motivo per difetto di autosufficienza, ha accolto il secondo motivo, ha rigettato il terzo e il quarto. Ha quindi cassato la sentenza impugnata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso nel merito accogliendo l’originario ricorso del contribuente. La Corte ha affermato che, nelle locazioni abitative ex art. 2, comma 3, L. 431/1998, il superamento del canone massimo è l’unica ipotesi espressamente sanzionata con nullità dall’art. 13, comma 4, mentre la pattuizione di un canone inferiore al minimo non è vietata e non fa perdere il beneficio Ici previsto dall’art. 8 della stessa legge. Le spese sono state poste a carico dell’ente intimato.

Norme richiamate

• art. 2, comma 3, L. 431/1998

  La norma consente la stipula di locazioni abitative sulla base di accordi territoriali tra organizzazioni della proprietà e dei conduttori; la Corte la interpreta nel senso che la disciplina del canone concordato non impone, ai fini della validità del contratto e dell’agevolazione fiscale, il rispetto di un minimo inderogabile se la legge sanziona solo il superamento del massimo.

• art. 13, comma 4, L. 431/1998

  La nullità è prevista solo per i patti che attribuiscano al locatore un canone superiore a quello massimo fissato dagli accordi locali; non è prevista analoga sanzione per un canone inferiore al minimo.

• art. 8, L. 431/1998

  L’agevolazione Ici si collega alla locazione stipulata secondo il regime del canone concordato; nel caso di canone inferiore al minimo l’agevolazione resta spettante.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  È la norma processuale invocata per i motivi di violazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  È la norma processuale invocata per i motivi di nullità della sentenza e omessa pronuncia.

• art. 366, comma 1, n. 6 c.p.c.

  Il ricorso deve contenere l’indicazione specifica degli atti e dei passaggi rilevanti per consentire il controllo di legittimità; il primo motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di tale specificità.

• art. 327, comma 1, c.p.c.

  Richiamato per il termine semestrale di impugnazione della sentenza non notificata.

• art. 38, comma 3, d.lgs. 546/1992

  Richiamato quale norma che coordina il termine per l’impugnazione nel processo tributario.

• art. 16, comma 1, d.l. 132/2014, conv. in L. 162/2014

  Richiamato per la sospensione feriale dei termini processuali.

• art. 155, comma 2, c.p.c.

  Richiamato in tema di computo dei termini processuali.

• art. 2963, comma 4, c.c.

  Richiamato in tema di computo dei termini a mesi o anni.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente per denunciare omessa pronuncia su domande/eccezioni.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente per dedurre errori nella valutazione del materiale probatorio.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per censurare la distribuzione dell’onere della prova in relazione alla delibera comunale.

Massime di principio

• In materia di locazioni abitative a canone concordato, la nullità dei patti contrari prevista dall’art. 13, comma 4, L. 431/1998 opera solo per il superamento del canone massimo fissato dagli accordi territoriali; il mancato raggiungimento del minimo non integra, di per sé, una violazione sanzionata.
• La pattuizione di un canone inferiore al minimo previsto dagli accordi locali non esclude la qualificazione del contratto come locazione a canone concordato né fa venir meno, per ciò solo, le agevolazioni fiscali previste dalla legge.
• Nel ricorso per cassazione che deduca un error in procedendo, il ricorrente deve rispettare il principio di autosufficienza e indicare specificamente gli atti e i passaggi processuali rilevanti; non è sufficiente un rinvio generico al fascicolo o una lettura soggettiva degli atti.
• Le censure processuali su omessa pronuncia o errata valutazione di eccezioni possono essere superate quando il giudice di merito abbia deciso la questione principale nel senso incompatibile con la prospettazione della parte, rendendo implicitamente assorbite le questioni subordinate.

Come è indicizzato