Cassazione Civile, Ordinanza n. 25521/2026 del 18/09/2026

Esito

La controversia

Nell’ambito di un procedimento di opposizione allo stato passivo ex art. 98 l.fall., la creditrice aveva contestato l’esclusione del privilegio fondiario. Il Tribunale di Padova, con decreto pubblicato il 27 gennaio 2022, aveva rigettato l’opposizione e confermato la nullità del mutuo ipotecario fondiario per superamento del limite di finanziabilità dell’80% del valore dei beni ipotecati. La mandataria della creditrice ha proposto ricorso principale: con il primo motivo ha denunciato violazione dell’art. 38 TUB, contestando che il limite di finanziabilità fosse inderogabile e la sua violazione determinasse nullità; il secondo e il terzo motivo, subordinati, hanno parimenti denunciato violazione dell’art. 38 TUB; il quarto motivo ha censurato l’esclusione della conversione del negozio ai sensi dell’art. 1424 c.c., con riguardo alla conoscenza della causa di invalidità da parte dei contraenti; un ulteriore motivo ha denunciato violazione degli artt. 2727 e 2729 c.c. in tema di presupposti della conversione. La società cessionaria ha proposto ricorso incidentale con sette motivi; il secondo ha denunciato violazione e falsa applicazione, tra le altre, delle norme sulla disciplina del mutuo e dell’art. 38 TUB. La curatela fallimentare ha resistito.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo del ricorso principale e il secondo motivo del ricorso incidentale, ritenendo assorbiti tutti gli altri. In applicazione del principio affermato dalle Sezioni Unite con sentenza n. 33719 del 2022, ha stabilito che il limite di finanziabilità previsto dall’art. 38, comma 2, TUB non è elemento essenziale del contratto né requisito posto a pena di nullità: la disposizione ha natura non imperativa e la violazione del limite non determina la nullità del mutuo fondiario. Ha inoltre precisato che, quando le parti hanno inteso stipulare un mutuo fondiario conforme al relativo modello legale, il giudice non può riqualificarlo d’ufficio come mutuo ordinario o come diverso tipo contrattuale per neutralizzare gli effetti propri della qualificazione prescelta. Il decreto è stato cassato con rinvio al Tribunale di Padova, in diversa composizione, anche per la decisione sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 38, comma 2, d.lgs. n. 385/1993 (TUB)

  il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, non costituisce un elemento essenziale del contenuto del contratto, non essendo la predetta norma determinativa del contenuto medesimo, né posta a presidio della validità del negozio, bensì un elemento meramente specificativo o integrativo dell'oggetto contrattuale, fissato dall'Autorità di vigilanza sul sistema bancario nell'ambito della c.d. "vigilanza prudenziale", in forza di una norma di natura non imperativa la cui violazione è, dunque, insuscettibile di determinare la nullità del contratto

  Il limite di finanziabilità del mutuo fondiario è una prescrizione prudenziale non imperativa e non un requisito di validità del contratto; il suo superamento, pertanto, non comporta la nullità del mutuo.

• art. 1418 c.c.

  il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, non costituisce un elemento essenziale del contenuto del contratto, non essendo la predetta norma determinativa del contenuto medesimo, né posta a presidio della validità del negozio, bensì un elemento meramente specificativo o integrativo dell'oggetto contrattuale, fissato dall'Autorità di vigilanza sul sistema bancario nell'ambito della c.d. "vigilanza prudenziale", in forza di una norma di natura non imperativa la cui violazione è, dunque, insuscettibile di determinare la nullità del contratto

  La violazione del limite di finanziabilità non determina nullità ai sensi della disciplina generale, perché la prescrizione non è imperativa e non è posta a presidio della validità del negozio.

Massime di principio

• Il superamento del limite di finanziabilità stabilito per il mutuo fondiario dall’art. 38, comma 2, TUB non determina la nullità del contratto, poiché tale limite ha natura prudenziale e non costituisce un requisito essenziale o di validità del negozio.
• Quando la volontà delle parti di concludere un mutuo fondiario conforme al modello legale è incontestata o accertata, il giudice non può riqualificare d’ufficio il contratto come mutuo ordinario o come altro tipo contrattuale per neutralizzare gli effetti legali della qualificazione validamente scelta, neppure in presenza di una contestazione fondata sul superamento del limite di finanziabilità.

Come è indicizzato