Cassazione Civile, Ordinanza n. 36016/2022 del 07/12/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla locazione, stipulata da alcune comproprietarie della terrazza di copertura di un edificio, di una porzione del lastrico solare a una società di telecomunicazioni per installarvi un'antenna/ripetitore per telefonia mobile. I coniugi acquirenti di un appartamento nello stabile e asseritamente comproprietari della terrazza hanno chiesto la corresponsione di una quota dei canoni di locazione, sostenendo che il bene fosse comune e che i frutti civili dovessero essere ripartiti secondo le quote millesimali. In appello la domanda è stata accolta solo parzialmente, ritenendosi che l'antenna fosse stata collocata su una porzione comune della terrazza e che il diritto ai frutti spettasse agli attori dalla domanda in poi. La ricorrente per cassazione ha dedotto: violazione delle norme edilizie e della nozione di costruzione, perché il ripetitore sarebbe stato erroneamente escluso da tale concetto; omesso esame del fatto decisivo relativo alla clausola dell'atto divisorio del 1968, che faceva cessare la comunione non solo in caso di "nuove fabbriche" ma anche di "nuove strutture"; omesso esame dell'usucapione della porzione di terrazza; violazione dell'art. 1102 c.c. sulla comunione e sul godimento parziario; omesso esame del difetto di titolo dei coniugi attori sulla terrazza; e vizi sulle spese di lite ex art. 92 c.p.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi due motivi di ricorso, ritenendoli fondati, e ha dichiarato assorbiti gli altri. Ha cassato la sentenza della Corte d'appello di Catania e ha rinviato alla stessa Corte, in diversa composizione, affinché rivaluti l'interpretazione dell'atto divisorio del 1968 alla luce della nozione di "costruzione" comprensiva dei ripetitori per telecomunicazioni e del riferimento testuale anche alle "strutture". Il giudice di rinvio dovrà inoltre provvedere sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  viene richiamato come parametro per denunciare violazione di legge sostanziale e processuale

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  viene richiamato per i vizi di omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti

• art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. 380/2001

  il ripetitore/antenna per telecomunicazioni è ricondotto agli interventi di nuova costruzione

• art. 1102 c.c.

  è evocato in relazione al godimento della cosa comune e all'assetto di uso parziario della terrazza

• art. 812, comma 2, c.c.

  i ripetitori per telecomunicazioni sono ricompresi tra le "altre costruzioni" anche se unite al suolo a scopo transitorio

• art. 934 c.c.

  le antenne/ripetitori sono considerati costruzioni suscettibili di accessione

• art. 952 c.c.

  le antenne/ripetitori sono considerate costruzioni idonee a costituire oggetto di diritto di superficie

• art. 1362 c.c.

  l'interpretazione del contratto deve partire dal senso letterale delle parole e dalla comune intenzione delle parti

• art. 1363 c.c.

  le clausole dell'atto divisorio devono essere lette complessivamente e in modo sistematico

• art. 92 c.p.c.

  richiamato solo per censurare la regolazione delle spese di lite

Massime di principio

• Nell'interpretazione di una clausola negoziale o divisoria che faccia riferimento a "fabbriche" o "costruzioni", il termine va letto alla luce del significato che l'ordinamento attribuisce alla nozione di costruzione, non potendosi limitare a un senso meramente colloquiale o restrittivo.
• Ai fini dell'interpretazione del titolo costitutivo o divisorio della comunione, la clausola va letta nel suo complesso: un riferimento a "nuove fabbriche" non può essere isolato se lo stesso atto contempla anche "nuove strutture" o altre espressioni equivalenti.
• Le infrastrutture per telecomunicazioni, quali antenne o ripetitori, sono qualificabili come costruzioni non solo in senso edilizio, ma anche agli effetti civilistici rilevanti per accessione e superficie; tale qualificazione incide sull'interpretazione di accordi privati che condizionino la cessazione di una comunione alla realizzazione di nuove opere.
• L'interpretazione del contratto deve rispettare gli artt. 1362 e 1363 c.c., valorizzando sia il dato letterale sia il coordinamento tra le varie espressioni usate dalle parti; è censurabile in cassazione la lettura che trascuri una parte significativa del testo negoziale.
• Quando la decisione di merito dipende dalla qualificazione giuridica di un'opera o manufatto, il giudice deve verificare la nozione legale pertinente e non può escludere la configurabilità della "costruzione" senza confrontarsi con la disciplina urbanistica e civilistica applicabile.

Come è indicizzato