Cassazione Civile, Ordinanza n. 35896/2022 del 07/12/2022

Esito

La controversia

La lite nasce da una vicenda di compravendita immobiliare in cui un immobile di Vietri sul Mare era stato promesso in vendita nel 1993 e poi, secondo gli attori, definitivamente trasferito con scrittura privata del 14 febbraio 1996 in favore di una dei ricorrenti, con immissione nel possesso e impegno a formalizzare il rogito pubblico. Successivamente, lo stesso immobile veniva trasferito con atto pubblico del 2 settembre 1997 a un diverso acquirente, figlio dei venditori originari, atto che gli attori assumevano simulato. Nel frattempo un creditore aveva trascritto pignoramenti sull’immobile e una banca aveva iscritto ipoteca volontaria a garanzia di un mutuo. Gli attori chiedevano l’accertamento della nullità o, in subordine, della simulazione dell’atto del 1997, la dichiarazione di proprietà in loro favore o il trasferimento ex art. 2932 c.c., nonché la declaratoria di nullità/inefficacia dell’ipoteca e dei pignoramenti; in subordine domandavano restituzione del prezzo, risarcimento contro il notaio e danni contro tutti i convenuti. Il Tribunale aveva accolto la domanda di accertamento della proprietà e della simulazione, ma aveva rigettato le domande nei confronti della banca e del creditore pignorante, ritenendo decisive la mancata trascrizione del loro acquisto, la priorità temporale dell’ipoteca e dei pignoramenti rispetto alla domanda di simulazione trascritta, e la buona fede dei terzi. La Corte d’appello ha confermato. In cassazione gli attori hanno denunciato violazione degli artt. 1415, 1416 e 2652 c.c., sostenendo che la tutela della simulazione e la regola sulla trascrizione non si applicherebbero a chi non abbia acquistato dal titolare apparente ma abbia soltanto iscritto ipoteca o compiuto atti esecutivi, e che l’art. 1416 c.c. riguarderebbe solo i contraenti nei confronti dei creditori del simulato acquirente, non gli aventi causa del simulato alienante. Hanno quindi chiesto di ritenere opponibile la simulazione alla banca e al creditore procedente nonostante la loro buona fede e la priorità delle iscrizioni/trascrizioni. La Corte ha ritenuto infondata la censura: ha precisato che l’art. 1415, comma 1, c.c. tutela i terzi di buona fede che abbiano acquistato diritti dal titolare apparente; che l’art. 1416, comma 1, c.c. opera solo nei rapporti tra contraenti e creditori del titolare apparente che abbiano compiuto atti esecutivi; ma che, nel caso concreto, la soluzione corretta discende dal combinato disposto degli artt. 2652, n. 4, e 2915, comma 2, c.c., oltre che dalle norme sull’ipoteca, perché la trascrizione della domanda di simulazione era successiva sia al pignoramento sia all’iscrizione ipotecaria. Di conseguenza, la sentenza che accerta la simulazione non pregiudica i diritti acquistati dai terzi in buona fede in base ad atti trascritti o iscritti anteriormente alla domanda giudiziale, e ciò vale sia per il creditore pignorante sia per il creditore ipotecario.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il ricorso, confermando la decisione di merito che aveva negato l’opponibilità della simulazione nei confronti della banca ipotecaria e del creditore pignorante, perché i relativi atti di garanzia ed esecuzione erano stati compiuti e trascritti/iscritti prima della trascrizione della domanda giudiziale di simulazione. La Corte ha inoltre dichiarato inammissibile la comparsa di costituzione tardiva degli eredi del creditore procedente, perché non conforme alle forme del controricorso ex art. 370 c.p.c., con conseguente inammissibilità anche della loro memoria. Le spese sono state poste a carico dei ricorrenti, con condanna al pagamento del contributo unificato დამატivo ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 1415 c.c.

  La simulazione non è opponibile solo nei confronti dei terzi di buona fede che abbiano acquistato diritti dal titolare apparente; la norma non tutela in generale tutti i terzi pregiudicati dalla simulazione.

• art. 1416 c.c.

  La simulazione non può essere opposta dai contraenti ai creditori del titolare apparente che, in buona fede, abbiano compiuto atti di esecuzione sui beni oggetto del contratto simulato; la disposizione non si estende agli aventi causa dei contraenti.

• art. 2652 c.c.

  La sentenza che accoglie la domanda di simulazione non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base ad atti trascritti o iscritti anteriormente alla trascrizione della domanda di simulazione.

• art. 2915 c.c.

  Gli atti e le domande soggetti a trascrizione non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori intervenuti se la formalità è successiva al pignoramento; la norma concorre a fondare la prevalenza dei creditori esecutanti anteriori sulla domanda di simulazione trascritta dopo il pignoramento.

• art. 370 c.p.c.

  Il controricorso deve essere notificato e depositato nelle forme prescritte; una comparsa di costituzione tardiva e irrituale è inammissibile.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La memoria collegata a una costituzione irrituale/tardiva è anch'essa inammissibile.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Il motivo di ricorso è stato proposto per violazione e falsa applicazione di norme di diritto.

• art. 2932 c.c.

  Era stata richiesta, in via subordinata, l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto.

• art. 2858 c.c.

  Richiamato per confermare la disciplina della prevalenza del creditore ipotecario che abbia iscritto l’ipoteca prima della trascrizione della domanda di simulazione.

• d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater

  In caso di rigetto del ricorso, sussiste l’obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• L’azione di simulazione trascritta non è opponibile ai terzi di buona fede che abbiano acquistato diritti dal titolare apparente con atto trascritto o iscritto prima della trascrizione della domanda giudiziale.
• La tutela dei creditori del titolare apparente che abbiano compiuto atti esecutivi opera, nei limiti dell’art. 1416 c.c., solo nei rapporti con i contraenti; nei conflitti con gli aventi causa del simulato alienante può operare il coordinamento con le norme sulla trascrizione e sul pignoramento.
• Nel conflitto tra avente causa del simulato alienante e creditore pignorante o ipotecario che abbia tempestivamente trascritto o iscritto il proprio diritto, prevale il creditore che abbia consolidato la propria posizione prima della trascrizione della domanda di simulazione.
• Ai fini dell’opponibilità della simulazione, rileva non solo la buona fede del terzo, ma anche la priorità cronologica delle formalità pubblicitarie richieste dalla legge.
• La comparsa di costituzione depositata in cassazione oltre e fuori dalle forme del controricorso è inammissibile, con conseguente inutilizzabilità della memoria collegata.

Come è indicizzato