Cassazione Civile, Sentenza n. 14452/2026 del 15/05/2026

Esito

La controversia

Controversia sulla ripartizione delle spese relative ai beni comuni del Supercondominio: i condomini (Patti, Polimeri, Alessandrà, Ughi, Restuccia) avevano contestato l'applicazione di una ripartizione in quote uguali anziché in base alle tabelle millesimali e chiedevano la nullità/annullamento della delibera assembleare (30.03.2011) per vizi formali e per il mancato utilizzo delle tabelle millesimali esistenti. In primo grado il Tribunale accoglieva la domanda e annullava la delibera; la Corte d'Appello rigettava l'appello del Supercondominio confermando l'illegittimità della delibera ritenendo che fosse stata adottata una comunione delle parti comuni che non trova base normativa; il Supercondominio ricorreva in Cassazione deducendo, tra l'altro, che in sede di assemblea del 30.09.2009 era stata legittimamente deliberata la ripartizione provvisoria in parti uguali "salvo conguaglio" in attesa della redazione e approvazione delle nuove tabelle millesimali, deliberazione mai impugnata e quindi efficace.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il secondo motivo di ricorso (omesso esame della deliberazione del 30.09.2009 e errata valutazione del regime provvisorio di ripartizione). Ha ritenuto che la Corte d'Appello e il Tribunale non avessero considerato la delibera assembleare del 30.09.2009, la quale aveva disposto una ripartizione provvisoria in parti uguali "salvo conguaglio" e l'incarico tecnico per la redazione delle tabelle millesimali. La Cassazione ha affermato il principio che, in mancanza di tabelle millesimali valide, l'assemblea può adottare a maggioranza una ripartizione provvisoria a titolo di acconto salva successiva rettifica (conguaglio) quando le tabelle definitive vengano approvate; l'unanimità è richiesta solo per l'approvazione definitiva delle tabelle millesimali. Conseguentemente la Corte ha cassato la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e ha rinviato alla Corte d'Appello di Messina in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice del merito deve interpretare la domanda nella sua sostanza, cercando il concreto significato dell'atto per rispettare il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; la Corte d'Appello aveva correttamente richiamato tale principio in precedenza ma la Cassazione ha ritenuto non è stato decisivo rispetto al vizio contestato.

• art. 1137 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso come norma rilevante relativamente alle deliberazioni assembleari; la Corte ha considerato comunque prevalente la regola giurisprudenziale che consente all'assemblea, in assenza di tabelle millesimali applicabili, di adottare criteri provvisori di ripartizione con maggioranza, salvo conguaglio.

• art. 1109 c.c.

  Citato nei motivi di ricorso (in relazione alla disciplina della comunione/condominio); dalla sentenza emerge l'attenzione alla distinzione tra regime di comunione e disciplina del condominio/supercondominio ma la decisione si fonda soprattutto sui principi di diritto condominiale e su giurisprudenza consolidata.

• Cass. Civ. n. 24670/2006

  Richiamata come costante giurisprudenza secondo cui l'unanimità è necessaria per l'approvazione delle tabelle millesimali definitive, mentre l'assemblea può adottare criteri provvisori a maggioranza salvo conguaglio.

• Cass. Civ. n. 8505/2005

  Richiamata per il principio che l'assemblea può deliberare una ripartizione provvisoria dei contributi in mancanza di tabelle, con possibilità di conguaglio successivo.

• Cass. Sez. 2, 19/08/2021, n. 23128

  Riferita per confermare l'orientamento secondo cui la delibera assembleare in mancanza di tabelle può disporre una ripartizione provvisoria a titolo di acconto salva rettifica con le tabelle definitive.

Massime di principio

• In assenza di tabelle millesimali applicabili, l'assemblea condominiale può deliberare una ripartizione provvisoria delle spese a maggioranza, purché sia previsto il "salvo conguaglio" e successivamente si proceda alla rettifica quando le tabelle definitive vengono approvate.
• L'unanimità è necessaria soltanto per l'approvazione definitiva delle tabelle millesimali; le decisioni provvisorie non richiedono la stessa maggioranza qualora siano chiaramente temporanee e soggette a conguaglio.
• Una delibera assembleare valida e non impugnata (anche se provvisoria) ha efficacia e deve essere valutata dal giudice; l'omissione di esame di tale delibera è vizio che può portare alla cassazione della decisione di merito.
• Il giudice deve interpretare le domande nella loro sostanza (principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato), ma la valutazione dei fatti e delle deliberazioni assembleari non può prescindere dall'analisi delle delibere effettivamente adottate e dei loro caratteri (provvisorietà, salvo conguaglio, mandati a tecnici).
• Nei casi di trasformazione della titolarità o di inapplicabilità di vecchie tabelle (es. dismissione INPDAP e frazionamento delle quote), è corretto incaricare tecnici per nuove tabelle e utilizzare criteri transitori purché siano formalmente deliberati e prevedano il conguaglio.