Cassazione Civile, Sentenza n. 14493/2026 del 15/05/2026

Esito

La controversia

Controversia relativa all'esercizio della prelazione agraria: i ricorrenti (affittuari che avevano poi acquistato il fondo) erano stati riconosciuti dalla prima corte come titolari di prelazione esercitata validamente; Chianese, promissaria acquirente in base a preliminare del 1998, aveva chiesto l'accertamento della validità del proprio preliminare e il trasferimento della proprietà ai sensi dell'art. 2932 c.c. I ricorrenti sostengono che la Corte d'appello ha ritenuto inefficace o inopponibile il loro atto di vendita senza adeguata motivazione, senza valutare correttamente la validità inter partes del contratto di vendita e senza applicare le regole sulla trascrizione e priorità (art. 2643 e 2644 c.c.). Hanno altresì contestato l'interpretazione sulla nullità dell'atto di vendita per violazione delle norme sulla prelazione agraria e la distribuzione dell'onere della prova dei requisiti per esercitare la prelazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dei convenuti/acquirenti. Ha confermato che, una volta escluso il valido esercizio della prelazione agraria da parte degli affittuari, il contratto di vendita concluso in violazione delle condizioni di legge è nullo per contrarietà a norme imperative e tale nullità può essere fatta valere da chiunque abbia interesse, compresa la promissaria acquirente che agisce ex art. 2932 c.c. Pertanto la Corte d'appello ha potuto pronunciare l'inefficacia dell'atto di vendita e disporre il trasferimento in favore di Chianese, previa esecuzione della sentenza e pagamento del saldo indicato. Il ricorso è stato rigettato e i ricorrenti sono stati condannati alle spese di giudizio; è stata rilevata anche la sussistenza dei presupposti per il versamento di un ulteriore contributo unificato ai sensi del d.P.R. n. 115/2002 art. 13.

Norme richiamate

• codice civile

  Azione costituisca volta a ottenere il trasferimento della proprietà quando il promissario venditore ha disposto del bene con atto inefficace; strumento invocato dalla promissaria acquirente per ottenere il trasferimento dopo che la vendita ai terzi è stata ritenuta priva di efficacia per violazione della prelazione.

• legge n. 590/1965

  Disciplina della prelazione agraria; la sentenza richiama che l'esercizio della prelazione richiede il rispetto di condizioni soggettive e oggettive e che l'esercizio invalido può incidere sulla validità dell'acquisto del terzo.

• legge n. 817/1971

  Norma collegata alla disciplina della prelazione agraria richiamata in relazione ai rimedi e alle conseguenze sulla validità degli atti traslativi concliusi in violazione della disciplina della prelazione.

• codice civile

  Regola sull'onere della prova; la controversia verte anche su chi debba provare i requisiti per l'esercizio della prelazione; la Corte richiama la giurisprudenza che attribuisce rilievo alla possibilità di far valere la nullità derivante da esercizio illegittimo della prelazione.

• codice di procedura civile

  Principio del contraddittorio e del giudice che decide sulla base degli elementi posti in rilievo dalle parti; contestazioni processuali sul mancato esame di questioni rilevanti e sull'adeguatezza della motivazione sono state valutate e rigettate dalla Corte.

• codice civile

  Disciplina della nullità del contratto e della responsabilità per il vizio; la Corte ha ritenuto che l'acquisto fatto in violazione della prelazione sia nullo per contrasto con norme imperative e tale nullità possa essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, inclusa la promissaria acquirente.

• codice civile

  Rinvio alla capacità di concludere il contratto e alla formazione del consenso; citato in relazione alle censure sull'efficacia inter partes del contratto di vendita ma non determinante per ribaltare la decisione.

• codice civile

  Regole sulla trascrizione e priorità tra atti: la Corte osserva che, se il contratto di vendita è nullo per contrasto con norme imperative, non si pone la tipica problematica di conflitto tra trascrizioni ai sensi dell'art. 2644 ma viene meno l'efficacia del titolo stesso.

• codice di procedura civile

  Norme sul procedimento e sulla motivazione; i ricorrenti deducevano carenze di motivazione e il mancato esame di questioni decisive, censure ritenute infondate dalla Corte alla luce del complessivo svolgimento del processo.

• d.P.R. n. 115/2002

  Norma sul contributo unificato: la Corte rileva la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Se la prelazione agraria viene esercitata senza il rispetto delle condizioni soggettive e oggettive previste dalla legge, l'acquisto del terzo può essere nullo per contrasto con norme imperative e tale nullità può essere fatta valere da chiunque abbia interesse, inclusi i promissari acquirenti che possono agire ex art. 2932 c.c.
• La valutazione della validità dell'esercizio della prelazione incide sulla sorte dei contratti successivi: accertata l'inesistenza dei requisiti della prelazione, il contratto di vendita è inefficace e non è risolvibile con la sola applicazione delle regole di priorità di trascrizione.
• L'onere della prova sui requisiti per l'esercizio della prelazione resta centrale; le parti devono porre in atti elementi probatori specifici, ma la giurisprudenza ammette che la nullità derivante da violazione di norme imperative possa essere rilevata e fatta valere da soggetti interessati.
• Proceduralmente conviene tempestivamente dedurre e documentare la nullità dell'atto di vendita per violazione della prelazione; la mancata tempestiva proposta di specifiche domande non impedisce che il giudice valuti l'efficacia dell'atto alla stregua delle questioni dedotte nel corso del processo.
• In presenza di un atto di vendita trascritto, se sussiste la nullità del titolo per contrasto con norme imperative, la disputa non può essere risolta esclusivamente tramite le regole di priorità di trascrizione (art. 2644 c.c.), perché viene meno l'efficacia del titolo che la trascrizione avrebbe altrimenti garantito.