Cassazione Civile, Sentenza n. 14453/2026 del 15/05/2026

Esito

La controversia

I ricorrenti (Supercondominio) impugnavano la sentenza della Corte d'Appello di Messina che aveva dichiarato inefficaci le delibere assembleari (30.01.2015 e 15.04.2015, poi oggetto di verbale del 26.01.2016) che avevano modificato il regolamento del Supercondominio introducendo clausole di ineleggibilita' per i rappresentanti di singoli condominii (divieti basati su parentela, contenziosi pendenti, rapporti di lavoro con il Supercondominio, morosita'). I motivi di ricorso in Cassazione contestavano: 1) la mancata rilevazione della carenza di interesse degli attori ad impugnare la delibera del 30.01.2015, essendo questa stata sostituita dalla delibera del 15.04.2015 prima dell'inizio del giudizio; 2) la venuta meno della materia del contendere con la successiva delibera del 26.01.2016 (applicazione analoga dell'art. 2377 c.c. sulle delibere sostitutive); 3) la legittimità delle limiti di ineleggibilita' introdotti nel regolamento in analogia con le norme sull'amministratore (art. 71-bis disp. att. c.c.) e quindi invalidita' della declaratoria di inefficacia; 4) la erronea condanna alle spese e mancata compensazione delle spese di lite.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Supercondominio. Ha ritenuto infondati i primi due motivi: la mera sopravvenuta delibera confermativa non elimina la rilevanza dell'impugnazione se non ha rimosso il vizio che si contesta e la riunione dei procedimenti o il tardivo deposito del verbale non hanno alterato il corretto esito del giudizio; ha inoltre respinto il terzo motivo chiarendo che le limitazioni soggettive all'elettivita' dei rappresentanti di palazzina sono illegittime in quanto contrastano con l'art. 67 disp. att. c.c. e con l'inderogabilita' prevista dall'art. 72 disp. att. c.c.; infine ha dichiarato infondato il motivo sulla compensazione delle spese, confermando la condanna del ricorrente al pagamento delle spese di ufficio del giudizio di legittimità (liquidate in euro 4.000,00 oltre oneri). La Corte ha comunque precisato e corretto alcuni profili di motivazione dell'appello, senza pero' incidere sul dispositivo; ha inoltre richiamato i termini per l'eventuale versamento ulteriore del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 67 disp. att. c.c.

  La Corte interpreta l'art. 67 come norma che garantisce la rappresentanza dei singoli condominii nell'assemblea del supercondominio senza possibilita' di introdurre limiti soggettivi alla nomina del rappresentante; i limiti alla delega sono di carattere numerico e l'unico divieto soggettivo previsto e' quello di conferire deleghe all'amministratore

• art. 72 disp. att. c.c.

  Norma inderogabile: i regolamenti condominiali non possono prevedere disposizioni in contrasto con le norme dagli articoli 63, 66, 67 e 69 disp. att.; quindi le clausole regolamentari che introducono ineleggibilita' soggettive sono invalide

• art. 71-bis disp. att. c.c.

  Richiamata dai ricorrenti per analogia (limiti all'amministratore), ma la Corte distingue la figura dell'amministratore da quella del rappresentante di palazzina e ne esclude l'analogia applicabile per giustificare limiti soggettivi

• art. 2377 c.c.

  ultimo comma (rigenerazione della delibera)

  Principio applicabile per analogia: una delibera impugnata puo' essere "sanata" da una successiva nel caso questa sostituisca integralmente la precedente e rimuova la causa di invalidita'; tuttavia la mera delibera confermativa non elimina automaticamente l'interesse ad agire se il vizio non e' rimosso

• art. 1136 c.c.

  Richiamato per il riferimento alle maggioranze necessarie nella designazione dei rappresentanti per la gestione ordinaria

• art. 100 c.p.c.

  Invocato nel primo motivo circa la carenza di interesse ad agire; la Corte valuta l'interesse sostanziale all'impugnazione e non solo la esistenza di delibere sopravvenute

• art. 183 c.p.c.

  Rilevo procedurale: il verbale depositato oltre i termini indicati dall'art.183(6)(2) non poteva essere valutato ai fini decisionali di primo grado

• art. 92 c.p.c.

  Il potere di compensazione delle spese tra le parti dipende dalla esistenza di soccombenza reciproca; il semplice rigetto di eccezioni auxiliare non costituisce di per se 'domanda contrapposta' idonea a fondare compensazione

• art. 13 D.P.R. n. 115/2002

  comma 1-quater e comma 1-bis

  Richiamato per l'eventuale obbligo di versamento di un ulteriore contributo unificato da parte del ricorrente in relazione al ricorso principale

• art. 1704 c.c.

  Richiamato nella discussione sulla natura del rapporto di mandato del rappresentante e sulla responsabilita' nell'esercizio del mandato

• art. 1394 c.c.

  Riferito al tema dei conflitti di interesse e alla legittimita' di limitazioni per situazioni di conflitto concreti

• art. 63, 66, 69 disp. att. c.c.

  Richiamate come norme richiamate dall'art.72, a tutela dell'inderogabilita' delle disposizioni che regolano la rappresentanza e le assemblee

Massime di principio

• Le clausole regolamentari che impongono limiti soggettivi alla nomina del rappresentante di un singolo condominio nell'assemblea del supercondominio (es. divieti per parentela, contenziosi, morosita', rapporti di lavoro) sono invalide per contrasto con l'art. 67 disp. att. c.c. e con l'inderogabilita' dell'art. 72 disp. att. c.c.; l'unico limite soggettivo espresso dalla legge e' il divieto di delega all'amministratore e il limite numerico delle deleghe per rappresentante
• La sopravvenuta adozione di una delibera "sostitutiva" elimina la materia del contendere solo se la nuova deliberazione ha contenuto realmente identico e rimuove la causa di invalidita' (effetto sanante secondo art. 2377 c.c. per analogia). La mera conferma formale o una delibera adottata per eludere l'impugnazione non produce automaticamente la cessazione della controversia
• La verifica del conflitto di interessi rilevante ai fini dell'invalidita' di una delibera richiede la dimostrazione di una sicura divergenza fra interessi personali del condomino (o del rappresentante) e l'interesse 'istituzionale' del condominio; non basta la mera pendenza di una causa o la morosita' per giustificare una ineleggibilita' preventiva
• In materia di impugnazione di delibere assembleari i termini e le preclusioni processuali (es. deposito dei verbali secondo art.183 c.p.c.) sono rilevanti, ma l'eventuale tardiva produzione di un verbale non puo' determinare automaticamente l'esito sostanziale se il vizio non e' stato eliminato
• La compensazione delle spese di lite e' ammessa solo in presenza di reale soccombenza reciproca (pluralita' di domande contrapposte o accoglimento/rigetto parziale di capi della stessa domanda); il semplice rigetto di eccezioni accessorie non e' sufficiente