Cassazione Civile, Sentenza n. 14492/2026 del 15/05/2026

Esito

La controversia

Ricorso per cassazione proposto avverso la sentenza della Corte d'appello di Milano che aveva confermato la pronuncia di trasferimento degli immobili in favore dei promissari acquirenti. La ricorrente deduceva, in sintesi: (i) nullita' per error in procedendo per aver ammesso una domanda di cancellazione dell'ipoteca introdotta solo con memoria ex art. 183 c.p.c.; (ii) violazione e falsa applicazione degli artt. 2932, 2652 e 2915 c.c. e dell'art. 45 l.f. (richiamato ex art. 169 l.f.), sostenendo che la condanna alla cancellazione dell'ipoteca non sarebbe opponibile alla procedura di concordato e non rientrerebbe nella tutela ex art. 2932; (iii) che la domanda di cancellazione, essendo stata proposta solo con la memoria ex art. 183 c.p.c., non avrebbe beneficiato dell'effetto prenotativo della trascrizione dell'atto di citazione; (iv) violazione degli artt. 168 e 184 l.f. e dell'art. 2741 c.c. perche' l'estinzione del credito garantito dall'ipoteca, disposta con la sentenza, potrebbe avvenire fuori dalle regole del concorso e di par condicio creditorum; (v) omissione di pronuncia su questioni fallimentari e processuali rilevanti.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il motivo relativo a presunta nullita' per mutamento della domanda, osservando che la richiesta di cancellazione dell'ipoteca, pur introdotta con memoria ex art. 183 c.p.c., si riferiva alla medesima vicenda sostanziale e non pregiudicava le difese della controparte. Sul merito ha affermato che la domanda di esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c. puo' comprendere la condanna del promittente venditore a cancellare le iscrizioni ipotecarie, e che il giudice, per salvaguardare l'equilibrio sinallagmatico, puo' subordinare il pagamento del saldo prezzo all'estinzione delle ipoteche. Ha inoltre chiarito che l'ammissione della societa' venditrice al concordato preventivo non impedisce la proposizione e la pronuncia di una domanda di questo tipo, poiche' l'art. 168 l.f. vieta le sole azioni esecutive, non le azioni di cognizione o di condanna; se tuttavia l'esecuzione concreta della cancellazione risultasse impossibile per insufficienza dell'attivo concordatario, la parte acquirente potra' esperire l'azione di risoluzione e le garanzie per evizione. La ricorrente e' condannata alle spese di causa.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La sentenza ex art. 2932 c.c. produce gli effetti del contratto non concluso e puo' includere, quale modalita' di esecuzione in forma specifica, la condanna del promittente venditore a far conseguire l'immobile libero da ipoteche; il giudice puo' subordinare il pagamento del saldo all'estinzione dei gravami per mantenere l'equilibrio sinallagmatico.

• art. 183, 6o comma, c.p.c.

  La domanda introdotta con memoria ex art. 183 c.p.c. puo' modificare il petitum se rimane connessa alla stessa vicenda sostanziale; la domanda di cancellazione dell'ipoteca introdotta con tale memoria e' ammissibile se non altera la causa petendi nè le potenzialita' difensive della controparte.

• art. 168 l.f.

  L'art. 168 l.f. impedisce l'inizio o la prosecuzione di azioni esecutive e cautelari dopo la pubblicazione del ricorso per concordato; non preclude pero' le azioni di cognizione o le domande di condanna (come l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932), le quali possono essere decise dal giudice.

• art. 184 l.f.

  Il concordato omologato e' obbligatorio per tutti i creditori anteriori; tuttavia l'ammissibilita' della pronuncia di condanna non e' automaticamente esclusa dall'omologazione: la concreta incidenza sulle regole del concorso va verificata in concreto.

• art. 2741 c.c.

  Il principio della par condicio creditorum regola il soddisfacimento dei creditori in sede esecutiva e concorsuale; le norme di par condicio operano soprattutto in sede esecutiva e non impediscono per se' la pronuncia di condanna di natura non esecutiva.

• art. 2652 c.c.

  Norma richiamata dalla ricorrente con riguardo agli effetti delle iscrizioni e trascrizioni pregresse; la Corte ha ritenuto che l'obbligo di trasferire libero da gravami puo' essere fatto valere tramite la sentenza ex art. 2932 anche rispetto alle iscrizioni ipotecarie.

• art. 2915 c.c.

  Richiamato in combinato con altre norme sulla pubblicita' immobiliare; non ostacola l'inclusione della domanda di cancellazione dell'ipoteca nella domanda di adempimento in forma specifica.

• art. 72 l.f.

  In caso di fallimento il curatore subentra nel contratto e assume tutti gli obblighi; analogamente, l'accesso a una procedura concorsuale non elimina l'obbligo del debitore di procurare l'estinzione delle ipoteche se tale obbligo era assunto.

• art. 45 l.f. (richiamato ex art. 169 l.f.)

  Richiamata dalla ricorrente in relazione ai limiti del concordato; la Corte ha osservato che le preclusioni si riferiscono alle azioni esecutive, non alle azioni di cognizione o alle pronunce che producono effetti traslativi ex art. 2932.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato con riguardo all'omessa pronuncia: la Corte ha ritenuto che non sussistesse vizio di omessa pronuncia, poiche' le questioni erano state discusse e decise nella motivazione impugnata.

Massime di principio

• La richiesta di cancellazione di un'ipoteca, quando sia funzionale all'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, e' da considerarsi parte della domanda ex art. 2932 c.c. e puo' essere introdotta anche con la memoria ex art. 183 c.p.c. se riferita alla stessa vicenda sostanziale.
• Il giudice per l'esecuzione specifica puo' subordinare il pagamento del saldo prezzo all'estinzione dei gravami (es. ipoteche) per tutelare l'equilibrio sinallagmatico tra le prestazioni.
• L'ammissione del venditore a una procedura concorsuale (es. concordato) non impedisce in via assoluta la pronuncia di condanna volta a far conseguire al promissario acquirente l'immobile libero da ipoteche; il divieto della procedura riguarda le sole azioni esecutive, non le azioni di cognizione o le pronunce sostitutive del contratto.
• Se l'effettiva esecuzione della pronuncia di cancellazione dell'ipoteca e' impossibile per insufficienza dell'attivo concorsuale, il rimedio del promissario acquirente puo' essere la risoluzione del rapporto derivante dalla sentenza ex art. 2932 c.c. e le garanzie per evizione.
• Le modificazioni del petitum introdotte con la prima memoria ex art. 183 c.p.c. sono ammesse quando rimangono connesse alla stessa vicenda sostanziale e non compromettono le difese della controparte; le questioni non impugnate in grado di appello si intendono precluse.
• In giudizio di Cassazione la mancata o insufficiente considerazione di argomentazioni equivale, di regola, a censura della motivazione ma non sempre a nullita'; la parte deve proporre l'impugnazione nei termini e modi previsti per non perdere le ragioni di merito.