Cassazione Civile, Ordinanza n. 23142/2022 del 25/07/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione commerciale di un immobile adibito a succursale scolastica. La conduttrice ha comunicato il recesso per asserita non conformità dell'immobile alla normativa sugli edifici strategici e antisismica; la locatrice ha contestato la legittimità del recesso e ha rifiutato la riconsegna del bene, sostenendo che l'immobile fosse stato lasciato in condizioni deteriorate e che fossero necessari ingenti lavori di ripristino. In primo grado il giudice ha ritenuto legittimo il recesso ed escluso sia i canoni sia l'indennità di occupazione. In appello, invece, è stato confermato il carattere legittimo del recesso per gravi motivi ex art. 27, comma 8, l. n. 392/1978, ma è stata accolta la domanda della locatrice per i canoni ex art. 1591 c.c., sul presupposto che il rifiuto di ricevere il bene fosse legittimo. La Provincia ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) violazione degli artt. 1220, 1227, 1590 e 2697 c.c., sostenendo che la Corte d'appello avesse dato per provati danni all'immobile non adeguatamente contestati e non riconducibili alla situazione al momento della riconsegna; 2) violazione degli artt. 1220 e ss. c.c., per non avere la sentenza verificato se il deterioramento dipendesse da omessa piccola manutenzione oppure da trasformazioni o innovazioni, richiamando la giurisprudenza sulla legittimità del rifiuto del locatore di ricevere il bene; 3) violazione degli artt. 1220 e 2697 c.c., per non avere valutato la notevole entità della somma necessaria al ripristino, in rapporto all'economia del contratto e alle condizioni delle parti.

Norme richiamate

• art. 27, comma 8, L. n. 392/1978

  La Corte d'appello aveva ritenuto che il recesso della conduttrice fosse sorretto da gravi motivi.

• art. 1591 c.c.

  La Corte d'appello aveva ritenuto dovuti i canoni per il periodo successivo alla cessazione dell'uso dell'immobile, a seguito del rifiuto del locatore di ricevere la riconsegna.

• art. 1216 c.c.

  Richiamato dalla conduttrice quale base dell'offerta formale di riconsegna del bene.

• art. 1209 c.c.

  Richiamato dalla conduttrice quale base dell'offerta formale di riconsegna del bene.

• art. 1220 c.c.

  Invocato nei motivi di ricorso in relazione alla mora del creditore e alla legittimità del rifiuto di ricevere la riconsegna.

• art. 1227 c.c.

  Invocato per contestare il nesso tra condotta e danno e l'eventuale aggravamento del pregiudizio.

• art. 1590 c.c.

  Invocato con riferimento all'obbligo del conduttore di restituire la cosa locata nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento derivante dall'uso conforme al contratto.

• art. 2697 c.c.

  Invocato per contestare la ripartizione e la sufficienza della prova sui danni all'immobile e sulla loro quantificazione.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  Richiamato quale parametro dei motivi di ricorso per violazione di legge.

• art. 447 bis c.p.c.

  Richiamato nel contesto del procedimento introdotto dalla locatrice per ottenere il pagamento dei canoni/indennità.

• art. 380 bis 1 c.p.c.

  Indicato come rito camerale di trattazione del ricorso.

Massime di principio

• Se, nelle more del giudizio di cassazione, interviene una rinuncia al ricorso e al controricorso sottoscritta dalle parti per effetto di transazione, il giudizio va dichiarato estinto.
• In caso di estinzione del giudizio di legittimità per rinuncia accettata, non vi è luogo a provvedere sulle spese.
• La censura sulla legittimità del rifiuto del locatore di ricevere la riconsegna dell'immobile presuppone un accertamento puntuale delle condizioni del bene al momento della restituzione e della causa del deterioramento, con riguardo agli obblighi di restituzione del conduttore e alla prova dei danni.
• La domanda di canoni o indennità per il periodo successivo alla cessazione dell'uso del bene richiede la verifica dei presupposti della mora del creditore e della legittimità dell'eventuale rifiuto di ricevere la cosa restituita.

Come è indicizzato