Risoluzione n. 314 del 21/07/2008

Detrazione 36% per ristrutturazioni edilizie in comunione indivisa con amministratore giudiziale

La Risoluzione affronta il tema della fruizione della detrazione IRPEF del 36% per spese di ristrutturazione edilizia nel caso di beni immobili in comunione indivisa amministrati da un amministratore giudiziale. L’Agenzia delle Entrate, pur rilevando l’inammissibilità formale dell’interpello per tardività, esprime comunque un parere di merito sulla corretta gestione degli adempimenti fiscali.

Esposizione del quesito

Il contribuente, nominato amministratore giudiziale della comunione Alfa con provvedimento del Tribunale, ha presentato la comunicazione di inizio lavori per usufruire dell’agevolazione fiscale prevista dall’art. 1, comma 1, della legge n. 449 del 1997. Nella comunicazione ha barrato la casella relativa all’"amministratore" e ha indicato il codice fiscale dell’amministrazione giudiziale, in assenza di una casella specifica per tale figura. Chiede quindi conferma della correttezza della procedura adottata.

Posizione del contribuente

L’istante sostiene che, in caso di comunione indivisa di immobili con amministratore giudiziale, la comunicazione al Centro Operativo di Pescara debba essere presentata da quest’ultimo. L’amministratore, secondo la tesi prospettata, dovrebbe poi attribuire l’agevolazione pro quota ai singoli comproprietari, che sono i beneficiari effettivi della detrazione.

Inammissibilità dell’interpello

L’Agenzia rileva in via preliminare che l’istanza è inammissibile perché presentata dopo aver già posto in essere il comportamento fiscalmente rilevante. Viene richiamato l’art. 1, comma 2, del D.M. n. 209 del 26 aprile 2001, secondo cui l’interpello deve essere presentato prima di attuare il comportamento o la norma oggetto di interpello. Per questo motivo la risposta non ha gli effetti tipici dell’interpello ex art. 11 della legge n. 212 del 2000, ma viene comunque resa come attività di consulenza giuridica.

Quadro normativo sulla detrazione

La Risoluzione ricorda che l’art. 1, comma 1, della legge n. 449 del 1997 consente la detrazione dall’IRPEF del 36% delle spese sostenute e rimaste effettivamente a carico per:

• lavori di manutenzione, anche ordinaria, su parti comuni di edifici residenziali;
• interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia su singole unità immobiliari, anche rurali, a carattere residenziale.

Viene inoltre ricordato che la legge finanziaria 2008 (legge n. 244 del 24 dicembre 2007) ha prorogato l’agevolazione per gli anni 2008, 2009 e 2010, nella misura del 36% e con limite di spesa pari a 48.000 euro per unità immobiliare.

Adempimenti richiesti dal regolamento attuativo

Ai fini della fruizione del beneficio è necessario rispettare il regolamento di attuazione di cui al decreto interministeriale 18 febbraio 1998, n. 41. In particolare, l’art. 1, comma 1, lettera a), prevede l’invio, mediante raccomandata al Centro Operativo di Pescara, di una comunicazione su apposito modello contenente:

• dati identificativi del soggetto che effettua la comunicazione;
• dati catastali dell’immobile oggetto dei lavori oppure estremi della domanda di accatastamento;
• data di inizio dei lavori;
• documentazione allegata.

Per gli interventi sulle parti comuni di edifici residenziali, il modello deve riportare il codice fiscale e i dati anagrafici della persona fisica che trasmette la comunicazione, con l’indicazione, tramite apposita casella, se si tratti dell’amministratore del condominio o di uno dei condomini. Deve inoltre essere indicato il codice fiscale del condominio. In tali casi la comunicazione può essere trasmessa dall’amministratore del condominio o da uno dei condomini.

Valutazione del caso concreto

Nel caso esaminato, la comunicazione è stata compilata barrando la casella dell’amministratore del condominio e indicando il codice fiscale dell’amministrazione giudiziale dei beni immobili indivisi Alfa. L’Agenzia osserva che l’amministratore della cosa comune è nominato dall’autorità giudiziaria nei casi previsti dall’art. 1105 c.c., per superare l’inerzia dei comunisti e consentire la gestione del bene comune.

Viene richiamato l’ultimo comma dell’art. 1105 c.c., secondo cui, se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune, o non si forma una maggioranza, o la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria, la quale può anche nominare un amministratore.

Poteri dell’amministratore giudiziale

L’amministratore giudiziario della comunione, munito di poteri ordinari di gestione, ha il compito generale di espletare le incombenze di legge e compiere gli atti di ordinaria amministrazione. Egli è qualificato come mandatario ex lege dei comunisti e, sotto il profilo dei poteri e doveri, è assimilato all’amministratore nominato convenzionalmente dai partecipanti alla comunione.

Modalità di fruizione della detrazione nel caso della comunione

Sulla base di tale assimilazione, l’Agenzia ritiene che, per la detrazione del 36% relativa ai lavori di ristrutturazione edilizia, all’amministratore giudiziale possa applicarsi la disciplina prevista per gli interventi sulle parti comuni degli edifici. Ne consegue che egli può effettuare gli adempimenti con le stesse modalità previste per l’amministratore del condominio.

In concreto, la Risoluzione stabilisce che:

• la comunicazione di inizio lavori può essere presentata dall’amministratore giudiziale;
• nella comunicazione deve essere barrata la casella riservata all’amministratore di condominio;
• va indicato nell’apposito spazio il codice fiscale dell’amministrazione giudiziale;
• tale codice fiscale deve essere riportato anche nelle fatture e nei bonifici di pagamento.

Certificazione ai singoli comproprietari

Dopo l’esecuzione degli interventi e dei pagamenti, l’amministratore giudiziale deve rilasciare ai singoli proprietari una certificazione contenente:

• gli interventi effettuati;
• i pagamenti eseguiti;
• l’attestazione dell’adempimento di tutti gli obblighi previsti per la detrazione del 36%;
• l’importo attribuibile al singolo partecipante, determinato in base alla quota di comunione posseduta, da considerare ai fini della detrazione.

Indicazioni finali

La Risoluzione conclude con l’indicazione che le Direzioni regionali dovranno vigilare affinché le istruzioni fornite e i principi enunciati siano applicati correttamente dagli uffici.