Sentenza del 16/01/2018 n. 246 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato l'avviso di revisione del classamento e l'aumento della rendita catastale, ritenendo illegittima la determinazione di un valore superiore al doppio rispetto a quello precedente. L'immobile, pur trovandosi in una zona centrale, vicina a luoghi di interesse storico e culturale, era ubicato in un locale interrato, con accesso non direttamente dalla strada ma attraverso un androne, e presentava quindi caratteristiche tali da incidere negativamente sul suo valore e sulla sua appetibilità commerciale.

La decisione

L'avviso di revisione del classamento è stato ritenuto illegittimo perché l'Ufficio non ha adeguatamente considerato le caratteristiche concrete dell'unità immobiliare e ha attribuito rilievo prevalente alla sola ubicazione centrale. Tuttavia, la rendita catastale non può essere mantenuta automaticamente sulla base di una situazione ormai datata: anche una rendita preesistente deve essere adeguata quando la zona conserva o acquisisce una significativa appetibilità. La decisione richiede quindi una valutazione complessiva e attuale dell'immobile, fondata sia sulla posizione sia sulle sue caratteristiche intrinseche.

Massime di principio

• Nella revisione del classamento catastale l'Amministrazione deve valutare concretamente tutte le caratteristiche dell'unità immobiliare, non soltanto la sua ubicazione.
• La posizione centrale o la vicinanza a luoghi di interesse può giustificare un aumento della rendita, ma non consente di ignorare elementi sfavorevoli quali l'ubicazione interrata, l'accesso indiretto o la limitata visibilità commerciale.
• Un aumento particolarmente significativo della rendita deve essere sorretto da una motivazione puntuale e da una comparazione coerente con immobili realmente analoghi.
• La rendita catastale precedente non costituisce un dato intangibile: può essere aggiornata se la situazione economica e territoriale è cambiata, ma la nuova valutazione deve essere attuale, proporzionata e riferita alle caratteristiche effettive dell'immobile.
• In casi analoghi è opportuno contestare l'avviso evidenziando sia gli elementi positivi della zona sia quelli negativi propri dell'unità, producendo planimetrie, fotografie, dati sull'accessibilità e confronti con immobili omogenei.