Sentenza del 07/05/2025 n. 12076 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L’Agenzia contestava la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio che aveva confermato l’annullamento dell’avviso di accertamento notificato il 15 marzo 2016. Con l’unico motivo, deduceva violazione e falsa applicazione dell’art. 3 del d.lgs. n. 23/2011: sosteneva che il locatore non potesse applicare la cedolare secca quando il conduttore, una fondazione che svolgeva attività editoriale, stipulava il contratto nell’esercizio della propria attività, salvo le specifiche ipotesi del comma 6-bis. L’accertamento recuperava a tassazione 6.713 euro, oltre sanzioni e interessi, per il contratto di locazione n. 3708/3/2011.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia. Ha stabilito che l’esclusione prevista dall’art. 3, comma 6, del d.lgs. n. 23/2011 riguarda le locazioni effettuate dal locatore nell’esercizio di impresa, arti o professioni, non quelle in cui è il conduttore ad agire professionalmente. Il comma 6-bis disciplina inoltre una distinta possibilità di opzione, collegata alla sublocazione a studenti universitari e alla messa a disposizione dei Comuni, e non esclude l’applicazione ordinaria della cedolare secca negli altri casi. Poiché l’immobile era destinato alle esigenze abitative del presidente della fondazione conduttrice, il locatore poteva avvalersi della cedolare secca. Resta quindi ferma la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio, che aveva respinto l’appello dell’Agenzia e confermato l’annullamento dell’accertamento disposto dalla Commissione Tributaria Provinciale di Roma. Nessuna statuizione sulle spese di Cassazione, perché il resistente non si è costituito; non è applicato l’ulteriore contributo unificato previsto dall’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115/2002, trattandosi di amministrazione pubblica ammessa alla prenotazione a debito.

Norme richiamate

• Art. 3, commi 1 e 6, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23

  «in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per il regime della c.d. cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale, atteso che l'esclusione di cui all'art. 3, comma 6, D.Lgs. n. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni»

  Il requisito soggettivo che limita l’opzione riguarda l’attività del locatore, non quella del conduttore. Pertanto, il fatto che il conduttore stipuli il contratto nell’esercizio della propria attività professionale o imprenditoriale non impedisce, di per sé, al locatore persona fisica di scegliere la cedolare secca.

• Art. 3, comma 6-bis, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23

  «tale disposizione disciplina la possibilità per il locatore di optare per la cedolare secca in ragione non del contratto di locazione concluso con conduttori cooperative edilizie per la locazione/enti senza scopo di lucro, ma piuttosto di quello di sub-locazione con studenti universitari: possibilità che, da un lato, prescinde dal tipo di contratto "madre" concluso (che potrebbe anche non essere una locazione ad uso abitativo), ma che, dall'altro lato, esige, al fine di evitare abusi o distorsioni della cedolare secca, la successiva stipula di un contratto di sub-locazione ad uso abitativo, con rinuncia all'aggiornamento ISTAT, a favore di studenti universitari e la messa a disposizione dei Comuni.»

  Il comma 6-bis configura una fattispecie ulteriore e autonoma: l’opzione è collegata alla successiva sublocazione abitativa a studenti universitari, alla rinuncia all’aggiornamento del canone e alla messa a disposizione dei Comuni. La norma non restringe le ordinarie ipotesi di cedolare secca previste dai commi precedenti.

• Art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La disposizione è richiamata quale parametro processuale del motivo di ricorso per cassazione per violazione o falsa applicazione di legge; il motivo così proposto è stato esaminato e rigettato nel merito.

• Art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  La Corte ha escluso l’applicazione dell’ulteriore contributo unificato per la soccombenza, poiché la parte soccombente è un’amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura dello Stato e ammessa alla prenotazione a debito.

Massime di principio

• Per la cedolare secca, l’esclusione relativa all’esercizio di attività d’impresa o professionale va riferita all’attività del locatore: la natura imprenditoriale o professionale del conduttore non basta, da sola, a escludere il regime.
• Occorre verificare che il contratto riguardi un immobile a uso abitativo e che il locatore non lo conceda nell’esercizio della propria attività d’impresa o professionale; la destinazione abitativa effettiva rileva anche quando il conduttore è un ente.
• Il comma 6-bis disciplina una specifica ipotesi collegata a cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro e alla successiva sublocazione a studenti universitari, con le condizioni previste dalla norma; non va interpretato come un elenco esaustivo dei casi in cui la cedolare secca è consentita.