Sentenza del 07/05/2025 n. 12079 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

A.A. ha impugnato per violazione e falsa applicazione dell'art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011 la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Toscana n. 516/06/2023. Ha sostenuto che poteva applicare la cedolare secca perché concedeva l'immobile senza agire nell'esercizio di un'attività d'impresa o professionale e che l'esclusione prevista dal comma 6 riguarda soltanto l'attività del locatore, non quella del conduttore. La locazione, stipulata il 26 febbraio 2010 con Cavour Srl, riguardava comunque esigenze abitative e familiari dell'amministratrice delegata della società.

La decisione

La Corte di cassazione, con decisione del 23 gennaio 2025, depositata il 7 maggio 2025, ha accolto l'unico motivo, cassato la sentenza impugnata e deciso la causa nel merito, accogliendo i ricorsi originari di A.A. e annullando gli avvisi relativi agli anni d'imposta 2015 e 2016. Gli avvisi avevano recuperato maggiore IRPEF per 7.385 euro per il 2015 e 7.222 euro per il 2016, oltre a sanzioni e interessi. La Corte ha stabilito che l'esclusione dalla cedolare secca opera se è il locatore a effettuare la locazione nell'esercizio di impresa o professione; non è ostativa la qualità imprenditoriale o professionale del conduttore, se l'immobile è locato a uso abitativo. L'Agenzia delle Entrate è stata condannata alle spese di cassazione: 2.800 euro per compensi e 200 euro per esborsi, oltre rimborso forfettario del 15%, C.A.P. e I.V.A.; spese compensate per i gradi di merito.

Norme richiamate

• Art. 3, commi 1 e 6, D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23

  «l'esclusione di cui all' art. 3 , comma 6, D.Lgs. n. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni»

  La cedolare secca può essere scelta dal locatore che non opera nell'esercizio di impresa o professione, anche se il conduttore stipula il contratto nell'ambito della propria attività professionale o imprenditoriale, purché l'immobile sia destinato a uso abitativo.

• Art. 3, comma 6-bis, D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23

  «tale disposizione disciplina la possibilità per il locatore di optare per la cedolare secca in ragione non del contratto di locazione concluso con conduttori cooperative edilizie per la locazione/enti senza scopo di lucro, ma piuttosto di quello di sub-locazione con studenti universitari»

  La disposizione disciplina una specifica ipotesi di opzione collegata alla successiva sublocazione a studenti universitari e non limita la possibilità, prevista dalle regole generali, di applicare la cedolare secca quando il conduttore è un imprenditore o professionista.

• Art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È la norma processuale indicata per il motivo di ricorso per cassazione relativo alla violazione o falsa applicazione di legge. La Corte ha accolto il motivo così proposto.

Massime di principio

• Per stabilire se opera l'esclusione dalla cedolare secca prevista dall'art. 3, comma 6, occorre guardare all'attività del locatore: l'esclusione riguarda la locazione effettuata dal locatore nell'esercizio di impresa o professione.
• La qualità imprenditoriale o professionale del conduttore non impedisce di per sé l'opzione per la cedolare secca. È determinante che l'immobile sia locato e destinato a uso abitativo, anche per le esigenze abitative di dipendenti o amministratori del conduttore.
• Il comma 6-bis disciplina un'ipotesi specifica di locazione e successiva sublocazione a studenti universitari; non può essere interpretato come una limitazione generale alle locazioni abitative stipulate con conduttori imprenditori o professionisti.