Cassazione Civile, Ordinanza n. 28487/2025 del 27/10/2025

Esito

La controversia

La società contribuente ha impugnato in cassazione la sentenza della CTR che aveva confermato il rigetto del suo ricorso contro un avviso di accertamento di rettifica catastale relativo a un immobile produttivo. Con cinque motivi ha denunciato, in sintesi, la violazione della disciplina catastale e dello statuto del contribuente, sostenendo che l’avviso fosse motivato in modo generico e contraddittorio perché avrebbe confuso stima diretta e indiretta, non avrebbe indicato correttamente i criteri di riclassamento e i comparabili utilizzati, avrebbe trascurato lo stato di disuso e degrado dell’immobile e non avrebbe applicato alcun coefficiente di deprezzamento per vetustà. Ha inoltre lamentato che, data la condizione del cespite, sarebbe stata necessaria una preventiva visita/sopralluogo.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondati tutti i motivi. Ha affermato che, nel procedimento DOCFA relativo a fabbricati a destinazione speciale o particolare, l’avviso di classamento è adeguatamente motivato quando richiama i dati oggettivi dichiarati dal contribuente, gli elementi tecnici di stima e il raffronto con immobili similari, consentendo al contribuente di comprendere la pretesa e difendersi. Ha inoltre ribadito che non è necessario un sopralluogo preventivo se l’ufficio dispone già degli elementi documentali idonei a una stima diretta. Quanto al deprezzamento, ha condiviso la valutazione di merito della CTR secondo cui, essendo stato l’opificio totalmente ristrutturato nel 1997, il costo di riferimento doveva considerarsi a nuovo, con esclusione della riduzione per vetustà. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente al pagamento delle spese di legittimità e con atto di sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  È stato richiamato solo come parametro formale dei motivi di ricorso per violazione di legge.

• art. 7 l. 27 luglio 2000, n. 212

  La norma è letta distinguendo tra motivazione dell’atto impositivo e indicazione dei mezzi di prova; l’allegazione è richiesta solo per l’atto richiamato se non già conosciuto o riprodotto essenzialmente, mentre i mezzi di prova possono essere prodotti nel processo.

• art. 15 d.P.R. 1142/1949

  Richiamato tra le norme catastali denunciate dalla ricorrente, senza autonoma elaborazione decisiva nel dispositivo.

• art. 28 d.P.R. 1142/1949

  Richiamato per la disciplina della stima catastale e della motivazione del classamento; la Corte lo colloca nel quadro della stima diretta degli immobili speciali.

• art. 29 d.P.R. 1142/1949

  Richiamato in relazione alla disciplina tecnica del classamento e della stima diretta.

• art. 30 d.P.R. 1142/1949

  È valorizzato per affermare che per gli immobili a destinazione speciale o particolare la rendita si accerta con stima diretta per ogni singola unità.

• art. 54 d.P.R. 1142/1949

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la necessità di visita/sopralluogo; la Corte esclude che il sopralluogo sia necessario quando l’ufficio disponga già degli elementi documentali utili alla stima diretta.

• art. 75 d.l. 70/1988

  Richiamato dalla ricorrente tra le norme asseritamente violate, senza autonoma incidenza decisoria nel testo.

• art. 11 r.d.l. 652/1939

  Richiamato dalla ricorrente tra le disposizioni catastali denunciate.

• art. 20 r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652

  Richiamato per individuare l’origine della dichiarazione di variazione che ha dato avvio al procedimento DOCFA.

• art. 56 d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142

  Richiamato per la procedura di variazione catastale e il collegamento con il DOCFA.

• d.m. 19 aprile 1994, n. 701

  Richiamato come fonte regolatrice della procedura DOCFA.

• art. 2 d.l. n. 16 del 1993, conv. in l. n. 75 del 1993

  Richiamato come base normativa della procedura DOCFA.

• art. 7 d.P.R. 29 settembre 1973, n. 604

  Richiamato per affermare che per i fabbricati speciali o particolari l’attribuzione della rendita avviene mediante stima diretta.

• art. 37 d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  Richiamato per ribadire che il reddito dei fabbricati speciali o particolari si determina mediante stima diretta.

• art. 1, comma 244, l. 190/2014

  Richiamato dalla CTR per la disciplina del coefficiente di deprezzamento e per escluderne l’applicazione nel caso di opificio ristrutturato totalmente.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Richiamato nel dispositivo per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel classamento catastale di immobili a destinazione speciale o particolare, la rendita può essere determinata con stima diretta basata sugli elementi documentali disponibili, senza necessità di sopralluogo se l’ufficio dispone già di dati sufficienti e mirati.
• Nella procedura DOCFA la motivazione dell’avviso è sufficiente quando consente al contribuente di comprendere quali dati e quali criteri estimativi siano stati utilizzati; non occorre la riproduzione integrale della perizia, se il contenuto essenziale e i dati oggettivi sono conoscibili dal destinatario.
• Va distinta la motivazione dell’atto dalla prova della pretesa: l’eventuale contestazione della correttezza tecnica della stima attiene al merito e alla prova in giudizio, non alla sola validità formale della motivazione.
• Il contribuente che impugna il classamento deve indicare specifici errori di diritto o vizi motivazionali dell’avviso; non è sufficiente sollecitare una diversa ricostruzione dei fatti o una nuova valutazione di merito delle condizioni dell’immobile.
• Il coefficiente di deprezzamento per vetustà va correlato alla vita effettiva del bene rispetto all’epoca censuaria di riferimento; quando il bene sia stato integralmente ristrutturato, può essere trattato, ai fini estimativi, come nuova costruzione, con esclusione della riduzione per vetustà.

Come è indicizzato