Sentenza del 16/01/2018 n. 119 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguarda la legittimità della valutazione di un cespite immobiliare mediante il criterio della capitalizzazione dei redditi. Tale metodo consiste nel determinare il valore dell'immobile capitalizzando i canoni annui percepiti attraverso un tasso di rendimento immobiliare riferito alla data dell'atto. Il tasso può essere stimato utilizzando i coefficienti OMI relativi alla zona e a immobili similari, anche mediante confronto con il rendimento di strumenti finanziari comparabili, come il tasso medio dei BTP decennali.

Norme richiamate

• Non specificate nel testo fornito

  Il testo non indica disposizioni normative puntuali, ma enuncia un principio relativo ai criteri estimativi utilizzabili per la valutazione di immobili.

• Coefficienti OMI di zona

  I dati OMI possono costituire un parametro di riferimento per individuare i rendimenti immobiliari di immobili similari, da utilizzare nella determinazione del tasso di capitalizzazione.

Massime di principio

• La capitalizzazione dei redditi è un criterio di stima ammissibile per un immobile produttivo di reddito, soprattutto quando sono disponibili canoni attendibili.
• Il valore può essere determinato rapportando il reddito annuo netto o rilevante al tasso di rendimento immobiliare vigente alla data dell'atto.
• Il tasso di capitalizzazione non deve essere arbitrario: deve essere supportato da dati comparabili, come i coefficienti OMI, rendimenti di immobili analoghi e strumenti finanziari alternativi.
• Il confronto con il rendimento dei BTP decennali può contribuire a verificare la ragionevolezza del tasso, ma non sostituisce l'analisi delle specifiche caratteristiche dell'immobile e dei relativi rischi.
• In caso di contestazione, la stima deve spiegare in modo trasparente la scelta del tasso, la fonte dei dati, la comparabilità degli immobili e la data alla quale il rendimento è stato calcolato.