Sentenza del 21/07/2016 n. 4811 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguarda la qualificazione di un'area ai fini dell'ICI/IMU. Il punto centrale è stabilire se un'area debba essere considerata edificabile quando il Piano Regolatore Generale (P.R.G.) la qualifica come tale, nonostante l'eventuale presenza di vincoli, limitazioni o specifiche destinazioni urbanistiche. Secondo il principio richiamato, la qualificazione urbanistica risultante dal P.R.G. è sufficiente per riconoscere l'edificabilità dell'area. I vincoli e le limitazioni non eliminano necessariamente tale natura, ma incidono sulla concreta determinazione del valore venale e, quindi, sulla base imponibile dell'imposta.

La decisione

È stato affermato che, ai fini dell'imposizione, un'area è edificabile quando tale qualificazione risulta dal P.R.G. Eventuali vincoli o limitazioni urbanistiche possono ridurre il valore venale effettivo dell'area, ma non ne escludono automaticamente l'edificabilità. Di conseguenza, l'imposta deve essere calcolata sul valore venale concretamente determinato tenendo conto di tali elementi. Il testo non indica le parti processuali né l'esito formale del ricorso; dal principio enunciato emerge comunque una conferma della rilevanza della qualificazione urbanistica, con possibile rideterminazione della base imponibile in funzione del valore reale.

Norme richiamate

• Decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2

  La nozione di area fabbricabile ai fini dell'imposta comprende il terreno qualificato come edificabile dagli strumenti urbanistici generali, anche se non immediatamente utilizzabile per la costruzione. Le condizioni concrete dell'area incidono sulla stima del valore venale e sulla base imponibile.

• Cassazione, sentenze n. 4499/2012 e n. 5161/2014

  La giurisprudenza conferma che la qualificazione edificatoria attribuita dal P.R.G. è sufficiente ai fini fiscali; vincoli, limitazioni e destinazioni urbanistiche incidono principalmente sulla quantificazione del valore venale, non sull'esistenza della natura edificabile.

Massime di principio

• Ai fini ICI/IMU, la qualificazione di un terreno come edificabile da parte del P.R.G. è normalmente sufficiente per assoggettarlo all'imposta come area fabbricabile.
• La presenza di vincoli urbanistici, paesaggistici o di altra natura non esclude automaticamente l'edificabilità fiscale dell'area.
• I vincoli e le limitazioni devono essere considerati nella determinazione del valore venale concreto: quanto più incidono sulle possibilità edificatorie, tanto più possono ridurre la base imponibile.
• La base imponibile non deve necessariamente corrispondere al valore di un'area pienamente e immediatamente edificabile, ma deve riflettere le effettive potenzialità, i tempi e i costi di utilizzazione.
• In una situazione analoga è opportuno distinguere tra qualificazione giuridica dell'area, che dipende dallo strumento urbanistico, e quantificazione economica, che richiede la valutazione dei vincoli e delle concrete possibilità edificatorie.