Cassazione Civile, Ordinanza n. 19953/2025 del 17/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di rettifica e liquidazione con cui l’Amministrazione finanziaria, in relazione alla compravendita di un complesso immobiliare stipulata nel 2012 dopo un preliminare del 2010, ha rideterminato il valore del bene ai fini dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale, riqualificando l’operazione come cessione di area edificabile ex art. 20 d.P.R. n. 131/1986 sulla base del rilascio, prima del rogito, di un permesso edilizio per demolizione e ricostruzione/ampliamento finalizzato alla realizzazione di un edificio residenziale. Le contribuenti hanno impugnato l’atto deducendo, tra l’altro, la nullità per mancata allegazione delle compravendite comparative richiamate, l’insufficienza della motivazione dell’avviso e della sentenza di appello, l’omesso esame della perizia di parte, e l’illegittimità della riqualificazione del bene da fabbricato ad area edificabile fondata su elementi extratestuali e su eventi futuri (demolizione e ricostruzione), nonché l’omesso esame del fatto che il complesso era in buono stato e non un rudere.

La decisione

La Corte ha rigettato i primi quattro motivi, ritenendo infondata la doglianza sulla mancata allegazione degli atti comparativi, inammissibile quella sulla motivazione dell’avviso per difetto di autosufficienza, non apparente la motivazione della sentenza di merito e inammissibile/comunque infondato l’omesso esame della perizia di parte. Ha invece accolto congiuntamente il quinto, il sesto e il settimo motivo, censurando la mancata pronuncia e la motivazione della sentenza di appello sulla riqualificazione della vendita come cessione di area edificabile e affermando che, ai fini dell’art. 20 d.P.R. n. 131/1986, la vendita di un fabbricato da demolire non è di per sé riqualificabile come vendita di terreno edificabile, non potendo attribuirsi rilievo decisivo alla mera menzione di un titolo edilizio o a elementi extratestuali/futuri. L’ottavo motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata quindi cassata nei limiti dei motivi accolti con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  La deduzione di omessa pronuncia è infondata se il giudice, pur senza affrontare espressamente l’eccezione, passa all’esame del merito sostanziale, potendo ritenersi un rigetto implicito quando ciò sia logicamente compatibile; nel caso concreto, però, sulla riqualificazione del bene non vi è stata alcuna pronuncia, quindi l’omissione è rilevante.

• art. 20 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  L’imposta di registro va applicata secondo l’intrinseca natura ed effetti giuridici dell’atto, ma non è consentito riqualificare la vendita di un fabbricato da demolire come vendita di area edificabile sulla base di elementi extratestuali o di eventi futuri non desumibili dall’atto, salvo i limiti propri dell’abuso del diritto.

• art. 51 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Per la rettifica del valore in materia di registro è ammissibile il ricorso a valori comparativi, purché l’avviso rechi motivazione sufficiente sul contenuto essenziale degli atti utilizzati come parametro.

• art. 52 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  L’avviso di rettifica deve contenere una motivazione idonea, ma non è necessaria l’allegazione integrale degli atti comparativi se ne è riprodotto il contenuto essenziale in modo da renderne comprensibile il parametro valutativo.

• art. 52, comma 2-bis, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  L’obbligo motivazionale è soddisfatto con la riproduzione del contenuto essenziale degli atti richiamati, senza ulteriore necessità di allegazione integrale.

• art. 7 L. 27 luglio 2000, n. 212

  La motivazione degli atti impositivi deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche della pretesa; in cassazione la censura richiede la trascrizione testuale delle parti rilevanti dell’atto amministrativo.

• art. 36, comma 2, d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546

  La sentenza tributaria deve contenere una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione; la nullità per difetto di motivazione ricorre solo in caso di carenza radicale o motivazione meramente apparente.

• art. 61 d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546

  La motivazione della sentenza tributaria è soggetta ai requisiti minimi costituzionali e deve consentire il controllo sul ragionamento decisorio.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La sentenza è nulla solo se la motivazione manca del tutto o è meramente apparente/incomprensibile.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  La motivazione deve rendere percepibile l’iter logico della decisione.

• art. 111 Cost.

  La motivazione deve raggiungere il minimo costituzionale di intelligibilità e controllabilità.

• art. 366 c.p.c.

  Il ricorso per cassazione deve essere autosufficiente, riproducendo gli elementi necessari a consentire il controllo di legittimità.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  È il parametro per le censure di nullità della sentenza per omessa pronuncia o motivazione apparente.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È il parametro per le censure di violazione di legge in ordine alla riqualificazione fiscale dell’atto.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  L’omesso esame è denunciabile solo per fatti storici decisivi effettivamente trascurati, non per la mancata confutazione di ogni argomento difensivo.

• art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  La plusvalenza da cessione di area edificabile riguarda i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, non gli edifici già esistenti da demolire per futura ricostruzione.

• art. 68 d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  Regola la determinazione della plusvalenza, coerentemente con la distinzione tra terreno edificabile ed edificio.

• art. 10-bis L. 27 luglio 2000, n. 212

  L’eventuale riqualificazione fondata su collegamenti negoziali o elementi extracartolari può venire in rilievo solo nei casi e con le garanzie procedurali dell’abuso del diritto.

• art. 1, comma 1, tariffa parte prima, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  La diversa qualificazione del bene incide anche sull’aliquota applicabile all’imposta di registro.

• art. 13, comma 1, d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347

  Le disposizioni sull’imposta di registro si applicano anche alle imposte ipotecaria e catastale, per il rinvio normativo.

• art. 10, comma 1, nn. 8), 8-bis), 8-ter), d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633

  La disciplina IVA è richiamata per il confronto sistematico sulla qualificazione delle operazioni immobiliari.

• art. 135, paragrafo 1, lett. j), direttiva 2006/112/CE

  Va interpretato restrittivamente per non svuotare l’esenzione IVA, valorizzando gli elementi oggettivi dell’operazione.

• art. 3 Cost.

  È richiamato quale parametro di legittimità della discrezionalità legislativa nella differenziazione dei regimi fiscali.

• art. 53 Cost.

  È richiamato quale parametro di capacità contributiva nella distinzione tra cessione di edificio e cessione di terreno edificabile.

• legge 27 dicembre 2017, n. 205, art. 1, comma 87

  Le modifiche sono richiamate nel quadro interpretativo dell’art. 20 d.P.R. n. 131/1986.

• legge 30 dicembre 2018, n. 145, art. 1, comma 1084

  Le modifiche sono richiamate nel quadro interpretativo dell’art. 20 d.P.R. n. 131/1986.

• sentenza Corte cost. n. 158 del 2020

  Richiamata per l’interpretazione dell’art. 20 d.P.R. n. 131/1986 nei limiti degli elementi desumibili dall’atto.

• sentenza Corte cost. n. 39 del 2021

  Richiamata per l’interpretazione dell’art. 20 d.P.R. n. 131/1986 nei limiti degli elementi desumibili dall’atto.

Massime di principio

• In materia di imposta di registro, la vendita di un fabbricato da demolire non può essere riqualificata come cessione di area edificabile sulla sola base dell’intenzione delle parti o della menzione di un titolo edilizio che consenta demolizione e ricostruzione; occorrono elementi oggettivi desumibili dall’atto e dal suo contenuto giuridico, non fatti extratestuali o eventi futuri.
• La distinzione tra fabbricato esistente e terreno edificabile è alternativa e non ammette un tertium genus: non può essere tassata come cessione di terreno la vendita di un edificio solo perché il lotto conserva capacità edificatoria residua o perché l’acquirente intenda demolire e ricostruire.
• L’avviso di rettifica fondato su comparazioni immobiliari è validamente motivato se riproduce il contenuto essenziale degli atti comparativi; non è necessaria l’allegazione integrale degli atti richiamati, purché il contribuente possa comprendere il parametro utilizzato.
• Nel ricorso per cassazione che censura la motivazione di un avviso amministrativo o la sua congruità, il principio di autosufficienza impone la trascrizione delle parti rilevanti dell’atto impugnato; in difetto, la censura è inammissibile.
• La perizia stragiudiziale di parte, anche se asseverata, è una mera allegazione difensiva e non vincola il giudice, il quale può aderire a una diversa stima purché esponga le ragioni essenziali del proprio convincimento senza dover confutare analiticamente ogni singola obiezione.
• La nullità della sentenza per difetto di motivazione ricorre solo quando la motivazione manchi del tutto o sia meramente apparente, ossia non consenta di ricostruire l’iter logico-giuridico seguito dal giudice.

Come è indicizzato