Risoluzione n. 390 del 21/12/2007

Detrazione interessi passivi su mutuo per la costruzione dell’abitazione principale

La risoluzione affronta il trattamento fiscale, ai fini della detrazione IRPEF, degli interessi passivi relativi a un nuovo mutuo stipulato dopo l’estinzione di un precedente mutuo contratto per la costruzione dell’abitazione principale. L’obiettivo è stabilire se il beneficio previsto dall’art. 15, comma 1-ter, del TUIR possa mantenersi anche in caso di sostituzione del finanziamento originario.

Quesito posto dal contribuente

Il contribuente riferisce di aver:

• stipulato il 25/10/2004 un mutuo ipotecario per la costruzione della propria abitazione principale;
• rispettato tutte le condizioni previste dall’art. 15, comma 1-ter, del TUIR;
• estinto il mutuo il 18/05/2006 rimborsando il residuo capitale di euro 98.493,95;
• stipulato lo stesso giorno un nuovo mutuo ipotecario con INPDAP, a condizioni più favorevoli, per euro 104.000,00, sostenendo spese e oneri per euro 4.875,95.

Secondo il contribuente, la detrazione dovrebbe spettare anche sul secondo mutuo, almeno in proporzione, poiché l’importo complessivo del nuovo finanziamento sarebbe sostanzialmente allineato al debito residuo del precedente mutuo maggiorato degli oneri accessori.

Soluzione prospettata dal contribuente

L’istante ritiene di poter applicare la detrazione sugli interessi del secondo mutuo, calcolando una percentuale di rilevanza dell’importo finanziato. La formula proposta è:

• X = 100 x residua quota di capitale da rimborsare del primo mutuo, maggiorata delle spese e degli oneri correlati / importo del secondo mutuo
• X = (100 x 103.978,37) / 104.000,00 = 99,98%

In tal modo, la detrazione sarebbe riconoscibile, secondo il contribuente, sul 99,98% del nuovo mutuo.

Quadro normativo richiamato

L’Agenzia richiama preliminarmente due disposizioni del TUIR:

• art. 15, comma 1, lett. b), che consente la detrazione del 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori relativi ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, entro il limite di euro 3.615,20;
• art. 15, comma 1-ter, che prevede la detrazione del 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori relativi ai mutui ipotecari contratti per la costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, entro il limite complessivo di euro 2.582,28.

Viene inoltre richiamata:

• la circolare n. 95 del 12 maggio 2000, paragrafo 1.2.2, che ha chiarito la conservazione della detrazione in caso di estinzione di un mutuo per acquisto dell’abitazione principale e stipula di un nuovo mutuo di importo non superiore al residuo capitale maggiorato di spese e oneri, anche con mutuante diverso;
• l’art. 8 del D.L. 31 gennaio 2007, n. 7, convertito dalla legge 2 aprile 2007, n. 40, sulla c.d. portabilità del mutuo, che al comma 4 riconosce espressamente il mantenimento dei benefici fiscali in caso di surroga per volontà del debitore.

Valutazione dell’Agenzia sulla continuità del beneficio

L’Agenzia ritiene che il principio applicato ai mutui per acquisto dell’abitazione principale possa valere anche per i mutui stipulati per la costruzione della stessa.

La motivazione è fondata su due profili:

• la stretta affinità tra il mutuo per acquisto dell’abitazione principale e quello per costruzione dell’abitazione principale;
• l’esigenza di evitare un trattamento differenziato di situazioni sostanzialmente identiche, quando l’estinzione del primo mutuo e la stipula del nuovo esprimano un’operazione unitaria e una continuità sostanziale del rapporto originario.

Di conseguenza, l’estinzione del primo mutuo e la successiva stipula di un nuovo mutuo non fanno venir meno, in linea di principio, il diritto a continuare a fruire dei benefici fiscali già riconosciuti sul primo contratto.

Limiti alla detrazione nel caso concreto

Pur ammettendo la continuità dell’agevolazione, l’Agenzia precisa che la detrazione non può essere riconosciuta sull’intero importo del nuovo mutuo se esso supera, anche solo di poco, la residua quota di capitale del primo mutuo maggiorata delle spese e degli oneri correlati.

Nel caso esaminato:

• residua quota di capitale del primo mutuo + oneri: euro 103.978,37;
• importo del nuovo mutuo: euro 104.000,00.

Poiché il nuovo mutuo è leggermente superiore al limite rappresentato dal debito residuo maggiorato degli oneri, occorre riproporzionare la detrazione.

Criterio di calcolo della percentuale detraibile

L’Agenzia condivide il criterio indicato dal contribuente per determinare la quota di mutuo agevolabile, mediante la seguente formula:

• X = 100 x residua quota di capitale da rimborsare del primo mutuo, maggiorata delle spese e degli oneri correlati / importo del secondo mutuo
• X = (100 x 103.978,37) / 104.000,00 = 99,98%

Tuttavia, nel testo finale della risposta l’Agenzia afferma che l’istante può fruire della detrazione degli interessi passivi pagati sul 98,98% dell’importo del secondo mutuo. Il documento contiene quindi una possibile incongruenza numerica rispetto al calcolo riportato poco prima, che indica il 99,98%.

Conclusione

La risoluzione conclude che:

• la detrazione ex art. 15, comma 1-ter, del TUIR continua a spettare anche in caso di estinzione del mutuo originario per la costruzione dell’abitazione principale e di stipula di un nuovo mutuo;
• il beneficio va però limitato alla parte del nuovo mutuo corrispondente al debito residuo del precedente, aumentato delle spese e degli oneri accessori;
• nel caso concreto, la detrazione deve essere riparametrata secondo la percentuale individuata in rapporto tra residuo del vecchio mutuo e importo del nuovo finanziamento.

La risposta è resa ai sensi dell’art. 4, comma 1, ultimo periodo, del D.M. 26 aprile 2001, n. 209.