Cassazione Civile, Sentenza n. 8047/2023 del 21/03/2023

Esito

La controversia

Controversia relativa a due contratti preliminari di vendita immobiliare: i promissari acquirenti (Grasso-Messina) avevano esercitato il recesso e chiesto la restituzione del doppio della caparra, sostenendo inadempimento della promittente venditrice (Pulvirenti) che nel frattempo aveva trasferito gli immobili a un terzo. La questione centrale riguardava se la vendita a terzi durante il termine per la stipula del definitivo costituisse grave inadempimento e se il recesso fosse legittimo; inoltre era in discussione l'ammissione di mezzi istruttori volti a dimostrare (o escludere) l'inadempimento.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il secondo motivo e, in parte, il terzo motivo del ricorso principale della Pulvirenti e ha accolto il ricorso incidentale dei Grasso-Messina. Ha ritenuto fondata la censura sulla violazione del diritto di difesa per il mancato esame da parte della Corte d'Appello delle istanze istruttorie presentate dalla venditrice e ha ritenuto necessario un accertamento più approfondito circa il momento dell'alienazione degli immobili al terzo, la conoscenza di tale alienazione da parte dei promissari acquirenti e le iniziative eventualmente poste in essere dalla venditrice per procurare la proprietà ai promissari. Per tali ragioni la sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla Corte d'Appello di Catania in diversa composizione per nuovo esame e regolazione delle spese. Sono stati invece rigettati il primo motivo (ultrapetizione/appello incidentale) e, per quanto di ragione, il terzo motivo nella parte non accolta.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  Riferimento al recesso esercitato dai promissari acquirenti; la Corte ha ricostruito che in primo grado la domanda degli attori era di recesso ex art. 1385 comma 2 e che la qualificazione errata del Tribunale non ha precluso la diversa qualificazione in appello rimanendo nel petitum

• art. 1453 c.c.

  Norma sulla risoluzione per inadempimento: utilizzata nella disamina sulla possibilità di chiedere la risoluzione quando il promittente vende la cosa a terzi

• art. 1455 c.c.

  Riferimento al giudizio sulla gravità dell'inadempimento e alle conseguenze risarcitorie/risolutive del caso di vendita a terzi

• art. 1230 c.c.

  Richiamato tra le norme pertinenti ai rimedi per l'inadempimento (clausole penali/caparra), nella valutazione dei conseguenti diritti delle parti

• art. 1235 c.c.

  Richiamato nell'ambito delle regole sulla caparra e sulle somme dovute in caso di inadempimento/recesso

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato in relazione al vizio di ultrapetizione: la Corte ha chiarito che il giudice d'appello può riformulare la qualificazione giuridica della domanda se non vi è giudicato interno preclusivo e se si resta nel petitum

• artt. 343 e 346 c.p.c.

  Norme sull'appello incidentale: richiamate nella censura relativa all'asserita necessità di appello incidentale per far valere alcune questioni, spiegando i limiti della preclusione

• art. 360 n. 4 c.p.c.

  Fondamento di cassazione invocato per vizio di motivazione e violazione del diritto di difesa: la Corte ha operato il sindacato restrittivo previsto dalla norma

• art. 24 Cost.

  Richiamato in relazione al diritto di difesa: la Corte ha rilevato violazione del principio per il mancato esame delle istanze istruttorie e per il diniego non motivato dell'ammissione di prove

Massime di principio

• Il giudice d'appello può riformulare la qualificazione giuridica della domanda purché rimanga entro il petitum e non sia preclusa da un giudicato interno formato; non è necessaria una riedizione incidentale se la parte è comunque risultata vittoriosa sul nucleo essenziale della domanda.
• La mancata risposta motivata del giudice d'appello alle istanze istruttorie presentate da una parte può integrare violazione del diritto di difesa e giustificare la cassazione quando l'omissione impedisca l'effettivo esercizio del contraddittorio.
• La vendita a terzi di un bene oggetto di preliminare di vendita può costituire grave inadempimento del promittente venditore e legittimare la risoluzione e i rimedi a favore del promissario acquirente; tuttavia è determinante accertare: (a) se il bene apparteneva già a terzi al momento del preliminare; (b) il momento in cui è avvenuta l'alienazione al terzo; (c) la conoscenza della circostanza da parte del promissario acquirente; e (d) le iniziative eventualmente intraprese dal promittente venditore per procurare la proprietà prima della scadenza del termine.
• Se la motivazione della corte territoriale risulta carente solo sotto il profilo di mancato esame di elementi istruttori rilevanti, la Cassazione può cassare e rinviare per un nuovo esame di merito piuttosto che decidere definitivamente la controversia.
• In controversie su preliminari e caparre, occorre verificare puntualmente la dinamica temporale degli eventi (stipula preliminare, alienazione a terzi, adempimenti e richieste probatorie) prima di qualificare la condotta come inadempimento o giustificare il recesso.