Cassazione Civile, Ordinanza n. 32767/2023 del 24/11/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da una locazione non abitativa di un hotel. La conduttrice sosteneva che, in base all’accordo originario del 1986 e agli accordi successivi del 2003 e del 2012, fossero stati applicati aumenti del canone e dell’indennità di occupazione nulli o comunque non dovuti, chiedendone la restituzione; in particolare contestava la legittimità dell’incremento del canone pattuito nel 2003 e la validità/efficacia della successiva rinegoziazione del 2012, ritenuta dalla società indebita o priva di causa. La società proponeva inoltre opposizione a decreto ingiuntivo relativo a residui canoni e indennità di occupazione. Con il primo motivo di ricorso per cassazione deduceva violazione dell’art. 79 l. n. 392/1978, lamentando che la corte territoriale avesse ritenuto giustificato l’aumento del canone senza verificare se esso fosse ancorato a elementi oggettivi e predeterminati e senza considerare che le migliorie erano state a suo carico. Con il secondo motivo denunciava violazione dell’art. 79 l. n. 392/1978 e degli artt. 112, 418 e 420 c.p.c., sostenendo che la corte d’appello avesse erroneamente escluso la rilevabilità d’ufficio della nullità della scrittura del 2012, nonostante la questione fosse stata proposta in giudizio, e avesse comunque male valutato i fatti. Con il terzo motivo lamentava violazione degli artt. 112, 418 e 420 c.p.c. e dell’art. 79 l. n. 392/1978, sostenendo che la domanda di ripetizione dell’indebito basata sulla scrittura del 2012 non fosse nuova ma fosse compresa nella domanda originaria di restituzione di quanto pagato in eccesso rispetto al contratto del 1986.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso e ha confermato la decisione della Corte d’appello di Milano. Ha ritenuto inammissibili i motivi perché non correttamente parametrati alla motivazione della sentenza impugnata e, comunque, infondati nella parte in cui pretendevano di estendere il divieto dell’art. 79 l. n. 392/1978 a una rinegoziazione del canone in un rapporto di locazione non abitativa. La Corte ha affermato che, nelle locazioni ad uso diverso dall’abitativo, le parti conservano ampia libertà di determinare il canone e di rinegoziarlo anche in corso di rapporto, purché non si tratti di mera elusione dei limiti legali sull’aggiornamento per svalutazione monetaria. Ha inoltre ritenuto corretta la declaratoria di inammissibilità della domanda di nullità della scrittura del 2012, perché fondata su fatti nuovi non introdotti nel ricorso introduttivo, e ha reputato inammissibile anche la censura sulla ripetizione dell’indebito per novità della domanda in appello. Le spese sono state poste a carico della ricorrente, con ulteriore statuizione sul doppio contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  Richiamato come rito per le controversie in materia di locazione.

• art. 79 l. n. 392/1978

  La nullità colpisce le pattuizioni dirette ad attribuire al locatore un canone maggiore in violazione della disciplina dell’equo canone; non impedisce, però, la libera rinegoziazione del canone nelle locazioni non abitative, salvo che la clausola sia meramente elusiva dei limiti di legge o inserita in un accordo esclusivamente volto ad aumentare il canone.

• art. 32 l. n. 392/1978

  Richiamato per distinguere l’aggiornamento del canone legato alla svalutazione monetaria dai diversi accordi di aumento o rinegoziazione del corrispettivo.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Norma di impugnazione invocata per denunciare violazione di legge.

• art. 366, primo comma, n. 4, c.p.c.

  Il motivo che non si confronta con la reale motivazione della sentenza è un 'non motivo' e perciò è inammissibile.

• art. 366, primo comma, n. 6, c.p.c.

  È necessario riprodurre o indicare specificamente gli atti processuali su cui la censura si fonda.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato in relazione al principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e alla dedotta novità delle domande.

• art. 418 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione alla formulazione delle domande e delle eccezioni nel rito locatizio/lavoristico indicato nel testo, senza ulteriore specificazione nella decisione.

• art. 420 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione alla deduzione di nuove domande o eccezioni e alla loro trattazione in udienza.

Massime di principio

• Nelle locazioni ad uso non abitativo le parti mantengono un’ampia autonomia nella determinazione del canone e possono anche rinegoziarlo in corso di rapporto, purché l’accordo non sia una mera manovra elusiva dei limiti legali sull’aggiornamento del canone previsti dalla disciplina vincolistica.
• L’art. 79 l. n. 392/1978 non vieta ogni modifica in aumento del canone, ma solo le pattuizioni che, nel contenuto concreto, attribuiscano al locatore un vantaggio vietato dalla legge o aggirino i limiti imposti per l’aggiornamento monetario.
• La nullità di una pattuizione locatizia deve essere dedotta e valutata sulla base dei fatti allegati nel giudizio; non può essere fondata su circostanze nuove introdotte solo in appello.
• Nel ricorso per cassazione il motivo deve confrontarsi specificamente con la motivazione della sentenza impugnata; la critica che si indirizzi a proposizioni non presenti nella decisione o che ne trascuri il complessivo impianto argomentativo è inammissibile.
• Quando si deduce un vizio processuale o la novità di una domanda, la parte deve indicare in modo specifico gli atti e i passaggi processuali rilevanti, riproducendoli o localizzandoli con precisione nel fascicolo; deduzioni generiche non sono sufficienti.
• La domanda di ripetizione dell’indebito non può essere ampliata in appello introducendo un diverso fondamento fattuale non precedentemente allegato, se ciò altera il thema decidendum già fissato in primo grado.

Come è indicizzato