Cassazione Civile, Sentenza n. 15803/2023 del 06/06/2023

Esito

La controversia

Il ricorrente impugnava la sentenza di appello che aveva confermato lo sfratto per morosità e la risoluzione del contratto, deducendo: (i) che i beni oggetto dell'accordo appartenevano al demanio civico (violazione artt. 822, 824 e 825 c.c.); (ii) omesso esame del fatto decisivo che l'accordo del 3 marzo 2001 fosse una "concessione" e non un contratto di locazione; (iii) errata applicazione dell'art. 658 c.p.c. (improprio uso del rito di sfratto per morosità); (iv) difetto di legittimazione sostanziale e processuale della A.S.B.U.C. a promuovere la convalida di sfratto e la risoluzione, laddove si tratterebbe di concessione di bene di demanio civico.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che la Corte d'appello avesse correttamente qualificato la "convenzione" come contratto di locazione sulla base delle clausole contrattuali (canone mensile, durata, aggiornamento ISTAT, avviamento commerciale, rinnovo tacito, ecc.) e del contesto transattivo. Ha escluso che il bene fosse qualificabile come demanio necessario in assenza di provvedimento amministrativo di destinazione a pubblico servizio e ha confermato la legittimità dell'uso del rito per morosità e la titolarità processuale dell'A.S.B.U.C., in quanto ente privato che esercita la disponibilità di fatto del bene. Per tali ragioni lo sfratto per morosità e la risoluzione erano legittimi. La Corte ha compensato integralmente le spese del giudizio di cassazione e ha rilevato l'eventuale obbligo del versamento di un contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 1571 c.c.

  Utilizzato per definire gli elementi del contratto di locazione (cessione in godimento, corrispettivo, durata convenzionale) e per verificare che la "convenzione" avesse natura locatizia.

• art. 822 c.c.

  Richiamato nella discussione sulla appartenenza al demanio civico; la Corte ha ritenuto che non fossero emersi i presupposti per qualificare il bene come demanio necessario ai sensi delle norme sul demanio civico.

• art. 824 c.c.

  Richiamato nel quadro delle norme sul demanio civico; la Corte ha ritenuto non sussistente il demanio nel caso concreto per mancanza di provvedimento amministrativo di destinazione.

• art. 825 c.c.

  Citate le norme sul regime del demanio civico nell'analisi della qualificazione del bene; la Corte ha escluso l'applicazione delle tutele tipiche del demanio necessario al caso concreto.

• art. 826 c.c.

  Richiamato indirettamente: la Corte ha osservato che non risultava alcun provvedimento amministrativo che destinasse il bene a pubblico servizio, elemento necessario per l'applicazione del regime di indisponibilità.

• art. 658 c.p.c.

  Contestato come impropriamente utilizzato per lo sfratto; la Corte ha ritenuto che, qualificato il rapporto come locazione, l'uso del procedimento di convalida di sfratto per morosità fosse legittimo.

• art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5

  art. 360, comma 1, n. 3 e n. 5 c.p.c.

  Norma invocata per i motivi di cassazione: vizio di motivazione/violazione di norme e omesso esame di fatti decisivi; la Corte ha valutato la congruità della motivazione di merito e l'ammissibilità delle censure.

• art. 378 c.p.c.

  Richiamato processualmente in relazione alla memoria depositata in prossimità dell'udienza; atto non impeditivo per la decisione.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato come criterio ermeneutico (interpretazione dei contratti); la Corte ha ritenuto che la critica alla interpretazione della convenzione avrebbe dovuto fondarsi su violazione dei criteri ermeneutici, non su vizio di fatto.

• art. 1636 c.c.

  Menzi ono come criterio ermeneutico nel ragionamento del ricorrente; la Corte ha trattato la questione come una valutazione di merito non sindacabile in cassazione se motivata.

• legge n. 168/2017, art. 1, comma 2

  art. 1, comma 2 della legge n. 168/2017

  La Corte ha richiamato la norma per affermare che gli enti esponenziali dei beni collettivi assumono natura giuridica privata (modello associativo), e ciò non impedisce la gestione di interessi pubblicistici.

• legge n. 168/2017, art. 3, comma 3

  art. 3, comma 3 della legge n. 168/2017

  Richiamata per sottolineare il regime giuridico dei beni collettivi (inalienabilità, indivisibilità, inusucapibilità e destinazione perpetua), ma distinto dalla natura privatistica degli enti gestori.

• d.P.R. n. 115/2002, art. 13, comma 1-quater e comma 1-bis

  art. 13, comma 1-quater e comma 1-bis del d.P.R. n. 115/2002

  Richiamati per gli effetti processuali e contributivi relativi al ricorso (annotazione sull'eventuale obbligo di versamento di un ulteriore contributo unificato).

Massime di principio

• La qualificazione di un rapporto come locazione o concessione si valuta sulla base della sostanza delle clausole e del comportamento delle parti (canone, durata, rinnovi, obblighi contrattuali), non solo sulla etichetta formale.
• La mera appartenenza pubblicistica del bene (uso civico) non impedisce che un ente gestore di natura privatistica conceda il godimento dell'immobile tramite un contratto di locazione quando abbia la disponibilità di fatto e un titolo non contrario all'ordine pubblico.
• Per qualificare un bene come demanio necessario è richiesta la presenza di provvedimenti amministrativi idonei a destinare il bene a pubblico servizio; in loro assenza, la tesi del ricorrente sulla indisponibilità può essere rigettata.
• La legittimazione a promuovere procedure di sfratto per morosità spetta anche a chi detiene la disponibilità di fatto del bene sulla base di un titolo non illecito; la mancanza della formale proprietà non esclude la legittimazione sostanziale e processuale.
• In cassazione le critiche all'interpretazione del giudice di merito richiedono la prospettazione di violazioni dei criteri ermeneutici o errori di diritto: la revisione dei fatti e delle valutazioni probatorie è limitata.
• L'impiego del rito di convalida di sfratto per morosità è corretto quando il rapporto è qualificato come locazione e vi sia un inadempimento accertato; l'eventuale scelta del rito non costituisce di per sé un pregiudizio al diritto di difesa se è stato assicurato il contraddittorio.