Cassazione Civile, Ordinanza n. 08089/2026 del 01/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento emesso nei confronti del venditore di un appezzamento di terreno, con cui l’Amministrazione finanziaria ha contestato, ai fini della tassazione separata per l’anno 2008, un maggior reddito derivante da plusvalenza non dichiarata in relazione alla cessione onerosa di un terreno sito nel Comune di Menfi. Il giudice d’appello aveva ritenuto che, alla data della vendita, il terreno non fosse agricolo ma si trovasse in una "zona bianca" e non fosse comunque edificabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR. L’Agenzia ha impugnato la sentenza deducendo violazione e falsa applicazione dell’art. 67 TUIR, dell’art. 9 d.P.R. n. 327/2001 e dell’art. 9 d.P.R. n. 380/2001, sostenendo che la scadenza del vincolo preordinato all’esproprio non comporta automaticamente la perdita della edificabilità del terreno; che, nella fase transitoria delle zone bianche, l’area non va considerata agricola; e che, in presenza di un procedimento urbanistico in corso e di un indice di edificabilità, il terreno era comunque suscettibile di utilizzazione edificatoria, con conseguente tassabilità della plusvalenza.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia. Ha ritenuto infondato l’assunto della CTR secondo cui, per effetto della decadenza del vincolo espropriativo, il terreno avrebbe perso la natura edificabile e sarebbe divenuto assimilabile a suolo non edificabile. La Corte ha richiamato il dato letterale dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR e dell’art. 36, comma 2, d.l. n. 223/2006, affermando che è sufficiente la suscettibilità di utilizzazione edificatoria secondo lo strumento urbanistico vigente, senza che occorra una edificabilità piena o immediata. Ha inoltre rilevato che la disciplina delle c.d. zone bianche comporta comunque un limitato indice di edificabilità e, nel caso concreto, la prevista futura destinazione urbanistica confermava la suscettibilità edificatoria del terreno. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia, in diversa composizione, per l’esame del motivo rimasto assorbito relativo al trattamento sanzionatorio e per la regolazione delle spese.

Norme richiamate

• art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)

  "le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione"

  La plusvalenza è imponibile quando il terreno è suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti; non serve che l’edificabilità sia piena o immediata, essendo sufficiente la mera potenzialità edificatoria.

• art. 36, comma 2, d.l. 4 luglio 2006, n. 223

  "un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo"

  Ai fini fiscali l’area è fabbricabile già per effetto della previsione nello strumento urbanistico generale adottato dal Comune, senza che contino l’approvazione regionale o l’adozione dei piani attuativi.

• art. 9 d.P.R. 8 giugno 2001, n. 327

  vincolo preordinato all'esproprio

  La scadenza del vincolo preordinato all’esproprio fa venire meno quel vincolo, ma non implica automaticamente la perdita della suscettibilità edificatoria del terreno, se il piano urbanistico o la disciplina di zona ne consentono comunque una limitata edificazione.

• art. 9 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  "nei comuni sprovvisti di strumenti urbanistici sono consentiti... fuori dal perimetro dei centri abitati, gli interventi di nuova edificazione nel limite della densità massima fondiaria di 0,03 metri cubi per metro quadro"

  La disciplina delle zone bianche non equivale a qualificazione del suolo come agricolo inedificabile, ma comporta pur sempre una limitata edificabilità provvisoria.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma processuale richiamata per la trattazione del ricorso in camera di consiglio.

• art. 385, terzo comma, c.p.c.

  Norma richiamata per la cassazione con rinvio e la regolazione delle spese di legittimità.

• art. 62, comma 2, d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546

  Richiamato per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità nel processo tributario.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Parametro del motivo di ricorso per violazione e falsa applicazione di legge.

Massime di principio

• Ai fini dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, la plusvalenza derivante dalla cessione onerosa di un terreno è imponibile quando il suolo sia suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo lo strumento urbanistico vigente, anche se l’edificabilità è soltanto potenziale, limitata o subordinata a successive attuazioni.
• La nozione fiscale di area fabbricabile non richiede che il bene sia immediatamente edificabile o che la possibilità edificatoria sia concretamente attuale al momento della cessione; è sufficiente la previsione urbanistica che consenta, a qualsiasi titolo, una utilizzazione edificatoria.
• La decadenza del vincolo preordinato all’esproprio non comporta, di per sé, la trasformazione del terreno in suolo agricolo non edificabile, poiché può operare una disciplina transitoria che mantiene una limitata edificabilità.
• Le c.d. zone bianche non equivalgono a totale inedificabilità: la disciplina urbanistica di queste aree può comunque consentire interventi edificatori, sia pure entro limiti ridotti, con rilevanza anche ai fini fiscali.
• Quando il giudice di merito esclude la tassabilità di una plusvalenza ritenendo non edificabile un terreno, deve verificare in concreto la disciplina urbanistica vigente alla data della cessione e non limitarsi alla sola caducazione del vincolo espropriativo.

Come è indicizzato