Cassazione Civile, Ordinanza n. 16283/2022 del 19/05/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un appezzamento di terreno in Ariano Irpino. Il promissario acquirente aveva agito per la risoluzione del preliminare, deducendo l'inadempimento dei promittenti venditori per non avere assicurato il trasferimento della piena proprietà dell'intero bene promesso in vendita, poiché una particella risultava non loro appartenente. In appello i venditori avevano sostenuto che l'acquirente conosceva già in trattativa l'altruità di quella porzione di terreno e che, comunque, aveva versato un acconto; inoltre, era intervenuta successivamente una sentenza di usucapione sulla particella. Con il ricorso per cassazione la ricorrente ha dedotto, con il primo motivo, la violazione degli artt. 1479, comma 1, 1453 e 1455 c.c., assumendo che la conoscenza dell'altruità del bene da parte dell'acquirente escludesse la risoluzione e che mancasse la prova della gravità dell'inadempimento; con il secondo motivo ha denunciato la violazione degli artt. 91 e 92, comma 2, c.p.c., contestando la condanna alle spese nonostante l'inammissibilità dell'appello incidentale della controparte.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la Corte d'appello aveva motivato in modo congruo che non vi era prova dell'accettazione, da parte dell'acquirente, del rischio di una successiva rivendicazione parziale di terzi; il contratto, anzi, conteneva una garanzia di piena proprietà libera da pesi e gravami e risultavano proroghe concordate in attesa di chiarire la provenienza del bene. È stata inoltre ritenuta logicamente motivata la valutazione sulla gravità dell'inadempimento, poiché la porzione altrui era la più estesa e l'unica che consentiva l'accesso alle altre, sicché l'inadempimento era idoneo a giustificare la risoluzione. È stato respinto anche il secondo motivo, poiché il regolamento delle spese processuali, in assenza di violazione del principio di soccombenza, rientra nel potere discrezionale del giudice di merito e il rigetto sia dell'appello principale sia di quello incidentale non impone la compensazione delle spese. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1479 c.c.

  La conoscenza da parte dell'acquirente dell'altruità di parte del bene non è stata ritenuta sufficiente, nel caso concreto, a escludere la risoluzione, in mancanza di prova che egli avesse accettato il rischio della rivendicazione parziale e in presenza di una garanzia contrattuale di piena proprietà.

• art. 1453 c.c.

  La parte non inadempiente può chiedere la risoluzione quando l'inadempimento della controparte sia accertato e ritenuto rilevante.

• art. 1455 c.c.

  La gravità dell'inadempimento è apprezzamento di merito; la Corte ha ritenuto congrua la valutazione di gravità in ragione dell'incidenza sostanziale della porzione non trasferibile sull'utilità del contratto.

• art. 91 c.p.c.

  Il criterio della soccombenza governava la condanna alle spese; nel caso concreto la condanna alle spese del grado è stata ritenuta corretta.

• art. 92, comma 2, c.p.c.

  La compensazione delle spese non è automatica e resta rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito, salvo violazione del principio di soccombenza.

• art. 378 c.p.c.

  È richiamato solo per il deposito di memoria in prossimità dell'udienza camerale.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Ricorrendo i presupposti processuali, è dovuto l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel contratto preliminare di vendita, la mera allegazione della consapevolezza dell'acquirente circa l'altruità di una parte del bene non basta, di per sé, a escludere l'azione di risoluzione: occorre che risulti una chiara accettazione del relativo rischio.
• La clausola con cui il promittente venditore garantisce la piena proprietà e l'assenza di pesi o gravami è incompatibile con la tesi secondo cui l'acquirente avrebbe accettato la vendita di un bene solo parzialmente di proprietà del venditore, salvo prova contraria rigorosa.
• La valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini dell'art. 1455 c.c. è tipicamente un apprezzamento di merito censurabile in cassazione solo per vizi logici o giuridici evidenti; rileva l'incidenza della porzione non trasferibile sull'utilità complessiva del contratto.
• Il rigetto dell'appello principale e di quello incidentale non impone automaticamente la compensazione delle spese: il regolamento delle spese resta, fuori dai casi di violazione del principio di soccombenza, affidato alla discrezionalità del giudice di merito.

Come è indicizzato