Sentenza n. 3798/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 5

Esito

La controversia

Gli appellanti contestavano la legittimità del permesso di costruire in sanatoria e della fiscalizzazione relativi a opere realizzate presso l’immobile dei controinteressati, sostenendo che la soletta, la tettoia e le chiusure laterali avessero abusivamente trasformato un cortile in un nuovo volume e avessero chiuso aperture del loro locale commerciale. Deducevano violazione degli artt. 29, 31, 32, 33, 34 e 36 d.P.R. 380/2001, dell’art. 6 della normativa regionale sulle variazioni essenziali, dell’art. 3 l. 241/1990 e vizi di motivazione, istruttoria, presupposto, travisamento e contraddittorietà. Contestavano inoltre la fiscalizzazione per difetto di adeguata istruttoria sull’impossibilità di demolizione senza pregiudizio per le parti conformi; la mancanza del consenso dei comproprietari e dei condomini; la violazione delle distanze tra fabbricati e dell’art. 907 c.c.; il mancato rispetto dei requisiti igienico-sanitari e aeroilluminanti; la violazione della disciplina antisismica; l’omessa comunicazione di avvio del procedimento e la lesione della partecipazione; infine, sostenevano che il decorso del termine di sessanta giorni avesse determinato il silenzio-diniego sull’istanza di sanatoria, impedendo il successivo rilascio del titolo.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto integralmente l’appello, ritenendo infondate tutte le censure e prescindendo dalle eccezioni di inammissibilità in applicazione del principio della ragione più liquida. Ha ritenuto provato, sulla base dei rilievi topografici, delle planimetrie e dei titoli edilizi storici, che la soletta fosse coeva all’edificio principale e non costituisse la successiva trasformazione abusiva di un cortile in nuovo volume. Il dislivello di circa due metri tra via Vigone e il retro di via Cravero rendeva implausibile la ricostruzione degli appellanti e spiegava l’assenza delle finestre asseritamente chiuse. La fiscalizzazione riguardava soltanto la soletta; la tettoia era già stata assentita dai titoli del 1972 e del 1992, mentre le ulteriori opere erano state oggetto di sanatoria. Il vano non aveva caratteristiche residenziali, costituiva superficie accessoria e comunque non superava il limite del 5%, sicché non integrava una variazione essenziale. Quanto alla fiscalizzazione, l’onere di dimostrare rigorosamente l’impossibilità di demolizione gravava sui privati; il Comune aveva svolto un’istruttoria sufficiente e motivato mediante il richiamo alla perizia tecnica, ritenuta attendibile e coerente con i dati fattuali e progettuali. Non era necessario il consenso degli altri comproprietari, poiché ciascun comproprietario può disporre per l’intero della struttura materiale comune, e il controllo edilizio non impone all’amministrazione un’approfondita verifica degli eventuali conflitti civilistici, essendo i titoli rilasciati salvi i diritti dei terzi. Le norme sulle distanze non erano applicabili, non essendo provata l’esistenza di finestre originarie e trattandosi di opere realizzate in aderenza. Il parere favorevole dell’ASL, con prescrizioni sull’uso dei locali, escludeva la violazione dei requisiti igienico-sanitari, non essendo stati dedotti specifici profili di illogicità tecnica. La documentazione sulla sicurezza statica era sufficiente, considerata la realizzazione delle opere anteriormente alla classificazione sismica del Comune, l’attestazione del tecnico abilitato e la circostanza che la soletta fosse stata fiscalizzata proprio per preservare la stabilità delle parti legittime. Non sussisteva un obbligo di comunicazione di avvio del procedimento nei confronti dei proprietari confinanti o dei comproprietari non istanti, i quali potevano comunque intervenire e impugnare il provvedimento finale. Infine, il decorso del termine previsto dall’art. 36 d.P.R. 380/2001 non consumava il potere dell’amministrazione di provvedere, essendo il silenzio-diniego previsto nell’interesse del privato; nel caso concreto, la complessa istruttoria era comunque incompatibile con la formazione del silenzio. L’istanza di verificazione o CTU è stata respinta. Gli appellanti sono stati condannati alle spese, liquidate in euro 1.500 per ciascuna parte costituita, oltre accessori.

Norme richiamate

• artt. 31, 33, 36 d.P.R. 380/2001

  La fiscalizzazione dell’abuso richiede la rigorosa dimostrazione, da parte del privato, dell’impossibilità di demolire senza pregiudicare la parte conforme; l’amministrazione deve svolgere una compiuta istruttoria sulle ragioni tecniche prospettate. Il termine per la formazione del silenzio-diniego sull’istanza di accertamento di conformità non consuma il potere di provvedere espressamente.

• art. 6 l.r. n. 19/1999

  Il vano oggetto di controversia, per caratteristiche e funzione, è stato ritenuto superficie accessoria e comunque non eccedente il limite quantitativo per la qualificazione come variazione essenziale.

• art. 3 l. 241/1990

  La motivazione per relationem è sufficiente quando l’amministrazione richiama una perizia tecnica attendibile, ne condivide le conclusioni e tali conclusioni trovano riscontro negli elementi fattuali e progettuali acquisiti.

• artt. 7, 8 e 10 l. 241/1990

  I proprietari confinanti, i comproprietari non istanti e gli autori di esposti non sono necessariamente destinatari dell’obbligo di comunicazione di avvio del procedimento edilizio, pur potendo intervenire e impugnare il provvedimento finale.

• art. 11 d.P.R. 380/2001

  Il rilascio del titolo edilizio è subordinato alla disponibilità del bene da parte del richiedente, ma l’amministrazione non è tenuta a svolgere un controllo penetrante sugli effetti dell’intervento sui diritti reali dei terzi; il titolo è rilasciato salvi i diritti dei terzi.

• art. 1125 c.c.

  La disciplina della comproprietà di soffitti, volte e solai tra unità sovrapposte conferma che ciascun comproprietario dispone della struttura materiale per l’intero e non soltanto di una quota ideale, salvo prova contraria.

• art. 9 d.m. n. 1444/1968

  La disciplina delle distanze tra pareti finestrate non si applica a opere realizzate in aderenza e non può essere invocata in assenza di prova dell’esistenza delle finestre asseritamente chiuse.

• d.m. 5 luglio 1975

  Il parere favorevole dell’autorità sanitaria competente, eventualmente accompagnato da prescrizioni sull’uso dei locali, costituisce elemento decisivo per la verifica dei requisiti igienico-sanitari, salvo specifiche censure tecniche di irragionevolezza o illogicità.

• artt. 93 e 94 d.P.R. 380/2001

  Un certificato di idoneità statica rilasciato da tecnico abilitato può attestare, secondo il suo contenuto sostanziale, l’idoneità sismica delle opere oggetto di sanatoria; la contestazione richiede elementi tecnici concreti idonei a dimostrare l’errore dell’attestazione.

• art. 87, comma 4-bis, c.p.a.

  La decisione dà atto della trattazione da remoto nell’udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato.

Massime di principio

• In materia di fiscalizzazione dell’abuso edilizio, il privato interessato deve dimostrare in modo rigoroso, mediante specifiche ragioni tecnico-costruttive, che la demolizione dell’opera non può avvenire senza pregiudicare la parte conforme dell’edificio; l’amministrazione deve valutare tali elementi con istruttoria compiuta, ma può motivare per relationem richiamando una perizia tecnica attendibile e coerente con gli altri dati acquisiti.
• Il decorso del termine previsto per la formazione del silenzio-diniego sull’istanza di accertamento di conformità non consuma il potere dell’amministrazione di adottare un provvedimento espresso, poiché il silenzio significativo è previsto nell’interesse del privato e serve a consentirgli una tempestiva tutela giurisdizionale.
• Ai fini della sanatoria edilizia, il consenso di tutti i comproprietari non è necessario quando il richiedente dispone della struttura materiale comune per l’intero; il titolo edilizio è comunque rilasciato salvi i diritti dei terzi e l’amministrazione non deve svolgere un controllo civilistico penetrante sugli eventuali conflitti dominicali, oltre la verifica della disponibilità del bene.
• La comunicazione di avvio del procedimento edilizio non deve essere necessariamente inviata ai proprietari confinanti, ai comproprietari non istanti o agli autori di esposti, i quali possono intervenire nel procedimento e impugnare il provvedimento finale, ma non sono per ciò solo destinatari necessari dell’obbligo comunicativo.
• La qualificazione di un intervento edilizio ai fini della variazione essenziale deve considerare concretamente la funzione e le caratteristiche del vano, distinguendo le opere già assentite, quelle sanate e quelle oggetto di fiscalizzazione; un piccolo spazio privo di caratteristiche residenziali può costituire superficie accessoria e non nuova costruzione o variazione essenziale.

Come è indicizzato