Sentenza del 10/04/2017 n. 52 - Comm. Trib. Prov. Rieti

Esito

La controversia

La controversia riguardava la legittimità della rettifica del valore dichiarato per la cessione di immobili. L'Ufficio aveva determinato il valore mediante una valutazione estimativa con metodo sintetico-comparativo, facendo riferimento anche ai valori dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.). Nel corso del giudizio, una perizia eseguita dal consulente tecnico d'ufficio aveva indicato valori unitari diversi da quelli inizialmente accertati dall'Amministrazione. Il contribuente contestava quindi la maggiore imposizione e la possibilità di procedere alla liquidazione sulla base della nuova valutazione.

Norme richiamate

• Art. 51 d.P.R. n. 131/1986

  Consente all'Amministrazione finanziaria di rettificare il valore degli immobili trasferiti quando il corrispettivo o il valore dichiarato risulta inferiore al valore venale effettivo, mediante una valutazione estimativa fondata su elementi comparativi e di mercato.

• Art. 52 d.P.R. n. 131/1986

  Disciplina la rettifica e la liquidazione della maggiore imposta di registro sulla base del valore accertato dall'Ufficio. In presenza di una successiva valutazione tecnica attendibile, come quella del CTU, l'Amministrazione deve adeguare i conteggi dell'imposta al valore correttamente determinato.

Massime di principio

• Nel trasferimento di immobili, il valore dichiarato dalle parti può essere rettificato dall'Amministrazione quando risulta significativamente inferiore al valore venale effettivo.
• I valori O.M.I. possono costituire un elemento di riferimento per la stima, ma la rettifica deve basarsi su una valutazione complessiva e motivata, preferibilmente integrata da dati comparativi e caratteristiche concrete degli immobili.
• Una perizia tecnica o una consulenza d'ufficio che determini un valore diverso può imporre la rideterminazione della maggiore imposta: l'Amministrazione non può mantenere conteggi fondati su un valore superato o non più ritenuto corretto.
• La differenza rilevante tra valore dichiarato e valore stimato costituisce un presupposto significativo per la rettifica e per la liquidazione dell'imposta di registro complementare.
• In situazioni analoghe, il contribuente può contestare la stima evidenziando errori nei comparabili, nelle caratteristiche dell'immobile, nello stato di conservazione, nella destinazione urbanistica o nelle condizioni di mercato, ma la contestazione deve essere supportata da elementi tecnici concreti.