Sentenza del 10/04/2017 n. 9 - Comm. Trib. Reg. Valle d'Aosta

Esito

La controversia

La controversia riguarda la possibilità, per l'acquirente non esercente attività commerciale, artistica o professionale, di applicare il criterio del cosiddetto "prezzo-valore" anche agli immobili abitativi e alle relative pertinenze acquistati mediante espropriazione forzata o pubblico incanto. In particolare, si discute se la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale possa essere determinata sulla base del valore catastale dell'immobile, anziché del prezzo o valore di aggiudicazione, in deroga alla regola prevista per gli acquisti coattivi.

La decisione

La sentenza riconosce che, a seguito della sentenza additiva della Corte costituzionale n. 6/2014, la facoltà di chiedere la determinazione della base imponibile secondo il valore catastale si applica anche agli acquisti di immobili abitativi e pertinenze effettuati tramite espropriazione forzata o pubblico incanto. Pertanto, ricorrendo i requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge e purché l'opzione sia richiesta nei modi e nei tempi stabiliti, l'imposta può essere calcolata sul valore catastale determinato secondo i criteri dell'art. 52, commi 4 e 5, del D.P.R. n. 131/1986.

Norme richiamate

• Legge n. 266/2005, art. 1, comma 497

  La norma consente, per determinate cessioni immobiliari, di richiedere che la base imponibile sia costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'art. 52, commi 4 e 5, del D.P.R. n. 131/1986.

  La disposizione introduce il criterio del valore catastale, o prezzo-valore, come alternativa alla tassazione sul corrispettivo o valore dichiarato, quando l'acquirente agisce come privato e ricorrono gli ulteriori presupposti di legge.

• Corte costituzionale, sentenza n. 6/2014

  La pronuncia ha esteso la facoltà prevista dall'art. 1, comma 497, della legge n. 266/2005 agli acquisti effettuati in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto.

  L'esclusione degli acquisti coattivi dal regime del prezzo-valore è stata ritenuta costituzionalmente illegittima nella parte in cui non consentiva anche a tali acquirenti di avvalersi del valore catastale.

• D.P.R. n. 131/1986, art. 44, comma 1

  La norma disciplina la base imponibile per gli atti relativi a espropriazioni forzate e trasferimenti coattivi.

  Per effetto della disciplina speciale sul prezzo-valore, la regola generale dell'art. 44, comma 1, può essere derogata quando l'acquirente possiede i requisiti e formula validamente la richiesta.

• D.P.R. n. 131/1986, art. 52, commi 4 e 5

  Il valore dell'immobile è determinato sulla base dei criteri catastali previsti dalla disposizione.

  Tali commi individuano il metodo di calcolo del valore catastale utilizzabile come base imponibile per l'imposta di registro e, nei casi previsti, per le imposte ipotecaria e catastale.

Massime di principio

• L'acquisto di un'abitazione tramite espropriazione forzata o pubblico incanto non esclude, di per sé, l'applicazione del criterio del prezzo-valore.
• Il beneficio è normalmente subordinato al fatto che l'acquirente sia un privato e non agisca nell'esercizio di attività commerciale, artistica o professionale.
• La richiesta di applicazione del valore catastale deve essere formulata correttamente nell'atto o secondo le modalità previste dalla disciplina applicabile; non è sufficiente la sola natura abitativa dell'immobile.
• Il criterio catastale riguarda immobili a uso abitativo e relative pertinenze e non si estende automaticamente a immobili con diversa destinazione.
• In una situazione analoga occorre verificare la data dell'atto, la disciplina vigente, i requisiti soggettivi dell'acquirente, la destinazione dell'immobile e l'eventuale tempestività dell'opzione.