Cassazione Civile, Ordinanza n. 08663/2024 del 02/04/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un incarico di vendita conferito a una società di mediazione per la cessione di un terreno con fabbricato industriale, con previsione di provvigione del 3% del prezzo in caso di vendita e con durata iniziale fino al 31 dicembre 2010, tacitamente rinnovabile salvo disdetta. La mediatrice aveva trasmesso una proposta di acquisto poi accettata, ma, dopo contestazioni dell’aspirante acquirente sulla presenza di amianto in parte dell’immobile, la venditrice aveva comunicato la disdetta dell’incarico. La mediatrice chiedeva la provvigione sostenendo che, per contratto, essa fosse dovuta anche in caso di revoca prima della scadenza. La venditrice resisteva sostenendo che l’incarico fosse scaduto e che quindi nulla fosse dovuto. In cassazione la ricorrente deduceva: 1) violazione dei criteri di interpretazione contrattuale, sostenendo che la clausola sulla durata andasse letta applicando gli artt. 1370 e 1371 c.c. e non solo il comportamento successivo delle parti, e che la provvigione fosse subordinata al perfezionamento del preliminare, mai avvenuto; 2) violazione dell’art. 112 c.p.c. e degli artt. 1754 ss., 1337, 1366 e 1375 c.c., lamentando che il giudice avesse omesso di pronunciarsi sulla pretesa mancanza di terzietà e buona fede del mediatore, il quale avrebbe aderito acriticamente alle contestazioni dell’aspirante acquirente sull’amianto, oltre a non aver convocato le parti dal notaio.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché l’interpretazione del contratto compiuta dal giudice di merito era un apprezzamento di fatto non sindacabile in sede di legittimità se sorretto da criteri ermeneutici corretti; nel caso concreto la Corte d’appello aveva legittimamente valorizzato il comportamento complessivo delle parti, anche successivo alla stipula, e in particolare la lettera della venditrice del 29 agosto 2011, dalla quale emergeva che entrambe le parti consideravano ancora in vigore l’incarico. Per la Cassazione non vi era spazio per applicare l’art. 1370 c.c., perché la clausola non restava incerta dopo il ricorso al criterio dell’art. 1362, comma 2, c.c.; inoltre le censure sulla condizione del diritto alla provvigione e sulla violazione dell’art. 1371 c.c. sono state ritenute nuove o non sviluppate. Ha rigettato anche il secondo motivo, osservando che l’omessa pronuncia va denunciata ex art. 360, n. 4, c.p.c. e non come violazione di legge; comunque la Corte territoriale aveva escluso qualsiasi violazione di buona fede del mediatore, il quale aveva correttamente segnalato alle parti la circostanza dell’amianto, come imposto dall’art. 1759 c.c., senza che rilevassero i profili relativi ai rapporti con il terzo acquirente. La ricorrente è stata condannata alle spese ed è stato dato atto dell’obbligo di versare l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  Il comportamento complessivo delle parti, anche successivo alla conclusione del contratto, è un criterio utile per ricostruire la comune intenzione quando il testo non sia univoco.

• art. 1370 c.c.

  Criterio interpretativo che opera solo se permane incertezza sul significato della clausola predisposta; non va applicato quando il dubbio sia già superato con altri criteri ermeneutici.

• art. 1371 c.c.

  Richiamato in ricorso ma non sviluppato; non ha inciso sulla decisione.

• art. 1184 c.c.

  Richiamato nel primo motivo in relazione alla tesi della ricorrente, ma non decisivo ai fini dell’accoglimento.

• art. 1535 c.c.

  Richiamato nel primo motivo in relazione alla tesi della ricorrente, ma non decisivo ai fini dell’accoglimento.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La violazione dei criteri ermeneutici può essere denunciata in cassazione solo indicando specificamente i canoni violati e il modo della violazione; non basta proporre una diversa lettura del contratto.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  L’omessa pronuncia va fatta valere come error in procedendo e non come violazione di legge sostanziale.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il sindacato sulla motivazione è limitato al minimo costituzionale; nel caso non era neppure dedotto un omesso esame decisivo.

• art. 112 c.p.c.

  La doglianza di omessa pronuncia, se proposta come violazione di legge sostanziale, è inammissibile.

• art. 1754 c.c.

  Richiamato dal ricorrente nella doglianza sulla mediazione, ma la Corte ha ritenuto non fondata la censura.

• art. 1759 c.c.

  Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note o conoscibili idonee a incidere sulla sicurezza e sulla valutazione dell’affare.

• art. 1337 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la violazione della buona fede; la Corte ha escluso una condotta scorretta del mediatore.

• art. 1366 c.c.

  Richiamato dal ricorrente, ma non ritenuto violato nella condotta del mediatore.

• art. 1375 c.c.

  Richiamato dal ricorrente, ma la Corte ha escluso la violazione del dovere di correttezza e buona fede.

• art. 1453 ss. c.c.

  Richiamati dal ricorrente in relazione alla pretesa mancanza di esigibilità della provvigione, ma la questione è stata considerata nuova o non decisiva.

• art. 348-quater c.p.c.

  Richiamato dalla Corte come ulteriore profilo preclusivo al sindacato sul vizio motivazionale in cassazione, nel contesto della doppia conforme.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso, va dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato per il calcolo dell’ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

• L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17

  Ha inserito il comma 1-quater nell’art. 13 del d.P.R. n. 115 del 2002.

Massime di principio

• L’interpretazione del contratto è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito e, in cassazione, è censurabile solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica o per omesso esame di un fatto decisivo; non è ammessa una mera contrapposizione di una diversa lettura del testo negoziale.
• Quando il testo di una clausola non è univoco, il giudice può ricostruire la comune intenzione delle parti valorizzando anche il comportamento complessivo successivo alla conclusione del contratto; se tale valutazione scioglie il dubbio, non occorre ricorrere a criteri interpretativi ulteriori o sussidiari.
• Il criterio dell’interpretazione contro il predisponente opera solo se, dopo i criteri principali, residui ancora un’incertezza sul significato della clausola predisposta.
• Nel contratto di mediazione, il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze note o conoscibili che incidano sulla valutazione e sulla sicurezza dell’affare; la segnalazione di criticità rilevanti non integra di per sé violazione di terzietà o di buona fede.
• La denuncia di omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. deve essere proposta come error in procedendo; se il giudice di merito ha comunque preso posizione sulla questione, la censura è infondata.
• Le questioni nuove, non devolute ai giudici di merito, non possono essere introdotte per la prima volta in cassazione.
• In presenza di ricorso rigettato, la Corte dà atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato.
• rami

Come è indicizzato