Sentenza del 27/07/2017 n. 4768 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

L'Amministrazione aveva rideterminato il valore dell'immobile oggetto di compravendita sulla base dei valori medi di mercato OMI, ritenendo dovuta una maggiore imposta. Il contribuente ha contestato la rettifica, dimostrando mediante documentazione che la stima non rifletteva il reale valore del bene, considerati la crisi del mercato immobiliare, lo stato fatiscente dell'immobile e la sua ubicazione esterna rispetto al quartiere urbano centrale.

Norme richiamate

• Codice civile, art. 2967

  La parte che intende fondare la propria pretesa su elementi presuntivi deve fornire elementi idonei a sostenerla; nel caso concreto, la presunzione del maggior valore doveva essere supportata da dati certi e precisi.

• D.P.R. n. 131/1986, art. 51, comma 2

  Consente la rettifica del valore dichiarato ai fini dell'imposta di registro, ma richiede una valutazione effettiva e adeguatamente motivata del valore venale del bene.

• D.P.R. n. 131/1986, art. 52

  Disciplina il potere dell'Amministrazione finanziaria di rettificare e liquidare l'imposta, imponendo che l'accertamento sia sorretto da elementi sufficienti.

• D.Lgs. n. 147/2015, art. 5, comma 3

  Rileva nel quadro della determinazione del valore degli immobili e del superamento di automatismi non fondati su una concreta valutazione del bene.

• Circolare Agenzia delle Entrate n. 16/E del 2016

  Richiamata in relazione ai criteri di valutazione e all'utilizzo dei dati immobiliari, che devono essere verificati e contestualizzati rispetto alle caratteristiche specifiche dell'immobile.

• Cassazione civile, sentenze n. 14915/2016 e n. 15621/2016

  Confermano che i valori OMI hanno natura di presunzione semplice e non possono, da soli, dimostrare il maggior valore ai fini dell'imposta di registro.

Massime di principio

• I valori OMI non sono una prova automatica né una presunzione legale del valore di mercato: l'Amministrazione deve integrarli con elementi concreti, specifici e verificabili.
• Un avviso di rettifica può essere motivato anche richiamando i valori OMI, ma la motivazione non equivale alla prova della maggiore pretesa fiscale.
• Il contribuente può contrastare la rettifica producendo documentazione sullo stato manutentivo, sulla posizione, sulle caratteristiche dell'immobile, sull'andamento del mercato e su eventuali comparabili.
• La valutazione fiscale deve riguardare il bene concreto e non può basarsi esclusivamente su valori medi o astratti riferiti a una zona.
• Quando la documentazione del contribuente evidenzia condizioni significativamente peggiori rispetto ai parametri medi OMI, l'accertamento può essere annullato se l'Amministrazione non fornisce ulteriori elementi probatori.