Sentenza del 27/07/2017 n. 4777 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguardava l'assoggettamento a IRPEF dei canoni di locazione relativi a un immobile adibito a uso commerciale e non effettivamente percepiti per morosità del conduttore. In base all'art. 26 del d.P.R. n. 917/1986, per gli immobili locati a uso diverso da quello abitativo il reddito fondiario è determinato in relazione al canone risultante dal contratto finché il rapporto di locazione è in essere. La mancata percezione dei canoni, da sola, non elimina il presupposto impositivo: occorre che nel periodo d'imposta interessato sia intervenuta la risoluzione del contratto oppure un provvedimento di convalida dello sfratto.

La decisione

La tassazione dei canoni non percepiti è stata ritenuta legittima per il periodo d'imposta in cui il contratto risultava ancora vigente. La successiva risoluzione del contratto non produce effetti retroattivi e rileva soltanto se intervenuta nello stesso periodo d'imposta oggetto della contestazione. La regola è stata qualificata come eccezionale dalla Corte costituzionale, ma applicabile agli immobili commerciali finché permane formalmente il rapporto locatizio.

Norme richiamate

• Legge n. 431/1988, art. 8

  Richiamata nel quadro normativo della disciplina fiscale e locatizia, senza che dal testo emerga una specifica applicazione decisiva alla fattispecie degli immobili a uso commerciale.

• d.P.R. n. 917/1986 (TUIR), art. 26

  Per gli immobili locati a uso diverso da quello abitativo, il reddito imponibile è determinato sulla base del canone contrattuale finché il contratto è in essere, anche se i canoni non sono stati materialmente percepiti per morosità. La tassazione cessa, ai fini del periodo interessato, solo in presenza di risoluzione del contratto o di convalida dello sfratto intervenuta nel medesimo periodo d'imposta.

• d.P.R. n. 917/1986 (TUIR), art. 37

  Richiamato tra i riferimenti normativi in materia di determinazione del reddito degli immobili, nel contesto della tassazione dei redditi fondiari.

Massime di principio

• Per gli immobili locati a uso commerciale, il proprietario deve normalmente dichiarare e assoggettare a imposta i canoni previsti dal contratto anche se il conduttore è moroso e non li ha pagati.
• La sola morosità del conduttore non è sufficiente a escludere il reddito imponibile: occorre un atto giuridicamente rilevante, come la risoluzione del contratto o la convalida dello sfratto.
• La risoluzione del contratto produce effetti fiscali con riferimento al periodo d'imposta in cui interviene e, in linea generale, non consente di recuperare retroattivamente la tassazione applicata ai periodi precedenti.
• È essenziale individuare la data effettiva della risoluzione o della convalida dello sfratto e confrontarla con il periodo d'imposta contestato.
• La regola presenta carattere eccezionale perché tassa un reddito non incassato, ma resta applicabile agli immobili non abitativi finché il rapporto di locazione formalmente permane.