Sentenza del 27/07/2017 n. 4779 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la rideterminazione del classamento e della rendita catastale effettuata ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004, lamentando, in particolare, l’assenza di un sopralluogo presso l’immobile e del contraddittorio preventivo prima dell’adozione dell’avviso. La revisione era fondata sui parametri medi della microzona di appartenenza e sulla rilevata difformità tra valore medio di mercato e valore medio catastale.

La decisione

La contestazione è stata respinta. È stato ritenuto che la revisione del classamento basata sui parametri della microzona non richieda necessariamente né un sopralluogo dell’Agenzia delle Entrate né l’instaurazione di un contraddittorio preventivo con il contribuente. Il contribuente può far valere le proprie ragioni nella successiva fase contenziosa. La rivalutazione dei valori immobiliari può essere giustificata dalla significativa differenza tra valori di mercato e valori catastali, anche se tale incremento può derivare da interventi di riqualificazione urbana o edilizia.

Norme richiamate

• Legge n. 311/2004, art. 1, comma 335

  La revisione del classamento catastale può essere effettuata sulla base dei parametri e delle caratteristiche della microzona comunale.

  La norma consente la rideterminazione del classamento quando emerga una rilevante difformità tra il valore medio di mercato e il valore medio catastale della microzona, senza imporre necessariamente un esame delle specifiche caratteristiche interne dell’unità immobiliare.

Massime di principio

• Quando la revisione catastale è fondata sui parametri generali della microzona, l’Agenzia delle Entrate non è necessariamente tenuta a effettuare un sopralluogo presso il singolo immobile.
• In questo tipo di procedimento non sussiste, secondo l’orientamento richiamato, un obbligo generale di contraddittorio preventivo; le contestazioni possono essere formulate nella fase giudiziale.
• L’avviso di accertamento deve comunque essere motivato con riferimento alla significativa divergenza tra valori medi di mercato e valori catastali e agli elementi della microzona utilizzati.
• La rivalutazione della microzona può essere collegata non solo a caratteristiche dei singoli immobili, ma anche a fenomeni di riqualificazione urbana o edilizia che abbiano incrementato i valori immobiliari.
• Per contestare efficacemente il nuovo classamento è opportuno verificare la motivazione dell’avviso, la corretta individuazione della microzona, i dati comparativi utilizzati e l’effettiva rilevanza degli incrementi di valore.