Cassazione Civile, Ordinanza n. 01821/2023 del 20/01/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita di un immobile con locali accessori descritti come "cantinole e ripostigli". I promissari acquirenti avevano agito per ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c., con riduzione del prezzo e risarcimento danni, deducendo che la venditrice avesse rifiutato ingiustificatamente il definitivo e che vi fossero irregolarità edilizie riferibili alla parte venditrice. La società promittente venditrice, costituendosi, sosteneva invece che gli abusi edilizi fossero stati realizzati dagli acquirenti, che la domanda di riduzione del prezzo fosse decaduta, e chiedeva in via riconvenzionale la risoluzione del preliminare per grave inadempimento dei promissari acquirenti, oltre al risarcimento danni; in subordine domandava il pagamento di opere extra-capitolato asseritamente eseguite. La Corte d'appello aveva confermato il trasferimento coattivo dell'immobile, escludendo abusi imputabili agli acquirenti e ritenendo non provata la pattuizione sui lavori extra-capitolato. In cassazione la società ricorrente ha dedotto: 1) omesso esame di un fatto decisivo, cioè la natura abusiva delle opere realizzate dagli acquirenti nella "cantinola"; 2) violazione degli artt. 46 d.P.R. 380/2001, 2932 c.c. e 1453 c.c., sostenendo che la presenza degli abusi avrebbe imposto la risoluzione del preliminare e impedito l'esecuzione in forma specifica; 3) violazione degli artt. 279, n. 4, 24 Cost. e 115 c.p.c. e nullità del procedimento, per mancata ammissione della prova orale e dell'interrogatorio formale volti a dimostrare le opere extra-capitolato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo sia per la preclusione derivante dalla "doppia conforme", sia perché il fatto storico lamentato era stato comunque esaminato dalla sentenza d'appello. Ha respinto il secondo motivo osservando che la corte territoriale aveva escluso che gli acquirenti avessero realizzato abusi edilizi tali da rendere l'immobile inalienabile; in ogni caso ha ribadito che la nullità urbanistica ex art. 46 d.P.R. 380/2001 è una nullità testuale, configurabile solo per mancata indicazione degli estremi del titolo abilitativo, non per la mera difformità dell'opera rispetto al titolo. Ha respinto anche il terzo motivo perché la mancata ammissione della prova testimoniale e dell'interrogatorio formale era giustificata dalla carenza di prova scritta sui lavori extra-capitolato e dall'inidoneità delle prove articolate a scalfire le risultanze già acquisite. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non è deducibile quando opera la preclusione della doppia conforme e, comunque, non può essere usato per ottenere una rivalutazione del merito.

• art. 348-ter, quinto comma, c.p.c.

  Nell'ipotesi di doppia conforme è preclusa la censura in cassazione per omesso esame di fatti decisivi, salvo casi non ricorrenti nella specie.

• art. 54, secondo comma, d.l. n. 83/2012, conv. in L. n. 134/2012

  La disciplina sulla doppia conforme si applica ai giudizi d'appello introdotti nei limiti temporali indicati dalla norma.

• art. 46, primo comma, d.P.R. n. 380/2001

  La nullità urbanistica è testuale e colpisce gli atti di trasferimento privi della dichiarazione degli estremi del titolo abilitativo, non la mera difformità dell'immobile rispetto al titolo esistente.

• art. 2932 c.c.

  L'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto è consentita in assenza di una nullità urbanistica testuale dell'atto traslativo.

• art. 1453 c.c.

  La risoluzione per inadempimento presuppone un inadempimento imputabile e rilevante, che nella specie è stato escluso nei confronti dei promissari acquirenti.

• art. 1418, terzo comma, c.c.

  La nullità prevista dalla normativa urbanistica è ricondotta a una ipotesi di nullità testuale, specifica declinazione della nullità per contrarietà a norme imperative.

• art. 279, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  La censura relativa alla prova non è fondata quando le ragioni di merito rendono irrilevante anche la prova richiesta in forma diversa.

• art. 24 Cost.

  La doglianza sul mancato esercizio del diritto di difesa è stata respinta perché le prove richieste non erano decisive rispetto al quadro probatorio già acquisito.

• art. 115, primo comma, c.p.c.

  La valutazione delle prove resta riservata al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione nei limiti prospettati.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per l'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo è inammissibile quando la decisione impugnata ricade nella doppia conforme e, comunque, non può essere usato per sollecitare una nuova valutazione del merito.
• In materia di nullità urbanistica degli atti di trasferimento immobiliare, la sanzione colpisce la mancanza in atto degli estremi del titolo edilizio realmente esistente e riferibile al bene; la sola difformità dell'opera rispetto al titolo non determina, di per sé, nullità dell'atto.
• L'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre può essere pronunciata se non sussiste una nullità testuale dell'atto traslativo e se le eventuali irregolarità urbanistiche non integrano una causa legale di invalidità impeditiva.
• La domanda di risoluzione per inadempimento richiede la prova di un inadempimento imputabile e giuridicamente rilevante; se il giudice di merito esclude che la parte obbligata abbia commesso la violazione dedotta, la censura di legittimità non può rovesciare tale accertamento senza specifici vizi motivazionali ammissibili.
• La prova testimoniale e l'interrogatorio formale non devono essere ammessi quando, per come sono articolati e per le altre risultanze già acquisite, non sarebbero idonei a fornire un apporto decisivo al thema decidendum.

Come è indicizzato