Cassazione Civile, Ordinanza n. 13533/2023 del 17/05/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione commerciale avente ad oggetto il medesimo immobile, rispetto al quale le stesse parti avevano stipulato nel tempo due distinti contratti con canoni di importo diverso, essendo stato nel secondo previsto un canone più elevato rispetto al primo. Il locatore aveva agito per la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, con condanna al pagamento dei canoni non corrisposti e del risarcimento del danno. In appello il conduttore aveva dedotto la nullità del secondo contratto per asserita simulazione relativa parziale del canone e, in cassazione, ha censurato la sentenza d'appello con quattro motivi: 1) violazione dell'art. 79 L. 392/1978 per mancato rilievo officioso della nullità derivante dalla illegittima modifica in aumento del canone in corso di rapporto; 2) violazione degli artt. 1421 c.c. e 345, comma 2, c.p.c. per avere la Corte d'appello ritenuto inammissibile l'appello, considerandolo fondato su una eccezione di nullità proposta per la prima volta in grado di gravame; 3) nullità della sentenza per motivazione mancante o comunque insufficiente sul mancato rilievo officioso della nullità ex art. 79 L. 392/1978; 4) omesso esame di un fatto decisivo, individuato nella modifica convenzionale dell'entità del canone in corso di rapporto, che avrebbe determinato la nullità del contratto.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto tutti e quattro i motivi, ritenendoli congiuntamente fondati. Ha affermato che il giudice di appello, investito di una controversia che presuppone la validità ed efficacia del rapporto contrattuale, può e deve rilevare d'ufficio la nullità del contratto anche in appello quando tale nullità non sia stata esaminata in primo grado, trattandosi di eccezione in senso lato rilevabile officiosamente ex art. 345 c.p.c. Ha quindi giudicato erronea la decisione della Corte territoriale nella parte in cui aveva ritenuto tardiva la deduzione della nullità e si era sottratta all'esame della questione relativa alla maggiorazione del canone in corso di rapporto in possibile violazione dell'art. 79 L. 392/1978. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 79 L. 392/1978

  La modifica convenzionale in aumento del canone di locazione in corso di rapporto, se in contrasto con la norma imperativa, può determinare nullità del patto o del contratto; la relativa nullità è rilevabile d'ufficio.

• art. 1421 c.c.

  La nullità del contratto è rilevabile d'ufficio dal giudice anche in appello, quando emerga dagli atti e la questione non sia stata già esaminata in primo grado.

• art. 345, comma 2, c.p.c.

  Il rilievo officioso della nullità contrattuale non è precluso in appello; la nullità integra un'eccezione in senso lato rilevabile anche nel giudizio di gravame.

• art. 360 c.p.c., nn. 3, 4 e 5

  Sono stati dedotti vizi di violazione di legge, nullità della sentenza e omesso esame di un fatto decisivo.

• L. 392/1978

  Nel rapporto di locazione ad uso diverso dall'abitazione opera il divieto di patti in contrasto con la disciplina imperativa sul canone.

Massime di principio

• Nel giudizio di appello il giudice può rilevare d'ufficio la nullità del contratto anche se la questione non è stata esaminata in primo grado, purché la controversia presupponga la validità del rapporto e la nullità emerga dagli atti.
• La nullità contrattuale integra un'eccezione in senso lato: la sua deducibilità officiosa non è preclusa dalle regole sulle eccezioni nuove in appello.
• In materia di locazioni, la convenzione che aumenti il canone in corso di rapporto in violazione di una norma imperativa può essere scrutinata come causa di nullità rilevabile d'ufficio dal giudice.
• Quando la sentenza di merito omette di esaminare una questione di nullità rilevabile officiosamente e ritenuta tardiva, la decisione è cassabile per violazione di legge e per omesso esame del fatto decisivo sottostante.

Come è indicizzato