Cassazione Civile, Sentenza n. 11592/2026 del 28/04/2026

Esito

La controversia

Impugnazione, ai sensi dell'art. 1137 c.c., della deliberazione assembleare dell'8/7/2015 con cui il Supercondominio De Medici ha approvato le tabelle millesimali e il regolamento del supercondominio. I ricorrenti sostenevano che il Condominio "Erica" (in cui sono ubicate le loro unità) non potesse essere compreso nel supercondominio e che quindi l'assemblea del supercondominio non avesse poteri deliberativi sulle tabelle millesimali e sul regolamento; si contestava altresì l'individuazione delle parti comuni supercondominiali, l'onere contributivo, la mancata ammissione della CTU, vizi di motivazione e profili procedurali (mancata trascrizione delle conclusioni in primo grado).

La decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo (mancata trascrizione delle conclusioni) e ha accolto il secondo motivo riguardante l'erronea valutazione della sussistenza delle parti comuni supercondominiali. Gli altri motivi sono stati dichiarati assorbiti dall'accoglimento del secondo motivo. La sentenza di merito impugnata è stata cassata e la causa è rinviata alla Corte d'appello di Milano in diversa composizione per un nuovo esame conforme ai principi richiamati. Sono state disposte le spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 1137 c.c.

  Norma che disciplina l'impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea di condominio; la Corte ricorda che questioni sulla appartenenza di unità immobiliari al condominio possono essere oggetto di accertamento incidentale nel giudizio di impugnazione, senza effetto di giudicato se non sono state chiamate tutte le parti necessarie.

• art. 1117 c.c.

  Definisce le parti comuni dell'edificio; la Corte richiede un accertamento oggettivo circa l'esistenza di cose, impianti o servizi strutturalmente o funzionalmente comuni ai diversi edifici per configurare la supercondominialità.

• art. 1135 c.c.

  Richiamato tra le norme rilevanti per l'individuazione delle parti comuni e la disciplina del regolamento, quale norma collegata al governo delle parti comuni.

• art. 1108, comma 3, c.c.

  Citato in relazione ai criteri di identità ed utilità per la determinazione della proprietà comune; richiede valutazione conforme ai principi sulla comunione e i servizi comuni.

• art. 2697 c.c.

  Norma sull'onere della prova: la Corte indica che chi deduce la supercondominialità deve fornire la prova della situazione oggettiva e che titoli contrari devono essere valutati.

• art. 69, comma 1, disp. att. c.c.

  Richiamata rispetto alla validità dell'approvazione delle tabelle millesimali e alle conseguenze in assenza di parti comuni supercondominiali.

• art. 61 c.p.c.

  Norma sulla prova per testi e periti; i ricorrenti avevano lamentato la mancata ammissione della CTU ai sensi dell'art. 61 c.p.c.; la Corte rimanda la valutazione al nuovo esame di merito.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamata in relazione ai vizi di insufficiente pronuncia su punti rilevanti dedotti dai ricorrenti; la Corte ha ritenuto assorbiti tali motivi ma indica che dovranno essere riesaminati in sede di rinvio.

• art. 132 c.p.c.

  Norma sul contenuto delle conclusioni: la Corte ha valutato la rilevanza della mancata trascrizione delle conclusioni in primo grado, dichiarando inammissibile il motivo ma precisando i limiti della materia.

• art. 1136, comma 2, c.c.

  Norma sulla maggioranza richiesta per l'approvazione delle tabelle millesimali; la Corte ricorda la necessità delle maggioranze qualificate quando si tratta di tabelle meramente ricognitive o di deroga.

• art. 1118 c.c.

  Richiamata in relazione alla ripartizione in millesimi dei valori proporzionali delle unità in presenza di parti comuni.

• art. 68 disp. att. c.c.

  Norma del regolamento transitorio sulle tabelle e ripartizioni nel supercondominio; citata nel quadro della disciplina applicabile.

• art. 1117-bis c.c.

  Norma introdotta dalla legge n. 220/2012, richiamata dalla Corte a proposito della disciplina speciale del supercondominio e delle modalità di gestione delle parti comuni tra più condomìni.

• art. 67 disp. att. c.c.

  Dispone strumenti gestori per le parti comuni a più condomìni (assemblea dei rappresentanti, amministratore di supercondominio); citata per definire gli organi competenti.

• art. 34 c.p.c.

  Richiamato per spiegare che l'accertamento incidentale non ha efficacia di giudicato se non è stata proposta espressa domanda ai sensi dell'art. 34 c.p.c. e se non sono stati chiamati i necessari litisconsorti.

• art. 61-72 disp. att. c.c.

  Richiamate come insieme di norme applicabili al supercondominio e alla disciplina delle parti comuni tra più edifici/condomini.

• legge n. 220 del 2012

  Riforma del condominio: la Corte si è uniformata al consolidato orientamento sviluppatosi anche dopo tale riforma, specialmente in materia di supercondominio (art. 1117-bis e relative disposizioni).

Massime di principio

• In un giudizio di impugnazione di una deliberazione assembleare (art. 1137 c.c.) l'accertamento sull'esistenza di un rapporto di condominialità (es. supercondominio) è incidentale e privo di efficacia di giudicato se non sono state chiamate tutte le parti necessarie; quindi l'azione non può sostituirsi a un giudizio pieno di accertamento dei diritti reali.
• Per configurare la supercondominialità non sono sufficienti la collocazione dei fabbricati in un'area comune o l'origine da un unico piano di lottizzazione: è necessario accertare oggettivamente l'esistenza di cose, impianti o servizi strutturalmente o funzionalmente comuni ai diversi edifici (art. 1117 c.c.).
• L'assemblea del supercondominio non può, con mera deliberazione e maggioranza, creare ex novo parti comuni o estendere la comunione oltre quanto stabilito dalla situazione oggettiva o da un titolo contrattuale: l'ambito delle parti comuni va accertato alla luce della legge e dei titoli.
• Le tabelle millesimali del supercondominio devono riflettere valori relativi a cose, impianti e servizi effettivamente comuni a più edifici e devono essere approvate con le maggioranze previste (art. 1136 c.c. e disposizioni attuative).
• Chi afferma l'esistenza della supercondominialità ha l'onere della prova (art. 2697 c.c.); titoli o patti contrari devono essere valutati e possono impedire il riconoscimento della comunione tra edifici.
• Se la decisione richiede accertamenti tecnici sulla natura e la funzionalità degli impianti o delle parti comuni, il giudice di merito deve valutare l'opportunità di disporre una CTU; il rigetto ingiustificato della consulenza tecnica può costituire vizio da riesaminare in sede di rinvio.
• La cassazione per vizio di valutazione o insufficiente motivazione comporta spesso il rinvio al giudice di merito affinché effettui i necessari accertamenti di fatto secondo i principi di diritto richiamati dalla Corte di Cassazione.