Cassazione Civile, Ordinanza n. 32926/2024 del 17/12/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento con cui l’Amministrazione finanziaria recuperava a tassazione, per l’anno d’imposta 2008, costi relativi alla costruzione di una residenza sanitaria assistenziale e, in particolare, interessi passivi per euro 285.990,00 su due mutui ipotecari accesi nel 2005. La società sosteneva che quei mutui avessero sostituito un precedente finanziamento bancario utilizzato per la costruzione dell’immobile, poi destinato alla locazione, e che pertanto gli interessi fossero integralmente deducibili ai sensi dell’art. 1, comma 36, l. 244/2007, non essendo ancora operativi i limiti dell’art. 96 TUIR. La CTR aveva invece ritenuto che i mutui fossero stati contratti non per rimborsare il precedente debito di costruzione, ma per assicurare liquidità alla gestione della struttura assistenziale. Con il primo motivo la ricorrente denunciava violazione dell’art. 1, comma 36, l. 244/2007 e dell’art. 96 TUIR, sostenendo che la norma, per l’anno rilevante, consentisse la piena deduzione degli interessi passivi inerenti a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, senza richiedere la prova di particolari indici dimensionali o della prevalenza dell’attività immobiliare. Con il secondo motivo lamentava omesso esame di fatti decisivi, tra cui il contratto di locazione della struttura, l’affidamento della gestione a una cooperativa e il tenore dei contratti di mutuo, che richiamavano espressamente il finanziamento della costruzione della RSA.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso e ha dichiarato assorbito il secondo. Ha ritenuto che, per il periodo d’imposta in esame, l’art. 1, comma 36, l. 244/2007 escludesse l’applicazione dei limiti di deducibilità dell’art. 96 TUIR agli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, senza che rilevassero i requisiti introdotti solo successivamente dal d.lgs. 147/2015. Ha inoltre osservato che la CTR aveva trascurato il contenuto dei contratti di mutuo, dai quali emergeva che il finanziamento era stato richiesto per sopperire al fabbisogno relativo alla realizzazione della residenza sanitaria assistenziale, e non per la sola gestione della struttura. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  È invocato come parametro del motivo di ricorso per violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  È richiamato per il motivo relativo all’omesso esame di fatti decisivi.

• art. 1, comma 36, L. 244/2007

  "ferma restando, fino all'applicazione delle suddette modifiche normative, la non rilevanza ai fini dell'articolo 96 del testo unico delle imposte sui redditi... degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione"

  Per il periodo considerato introduceva una deroga speciale all’art. 96 TUIR, rendendo integralmente deducibili gli interessi passivi relativi a finanziamenti ipotecari su immobili destinati alla locazione; i requisiti aggiuntivi introdotti nel 2015 non erano ancora applicabili.

• art. 96 TUIR

  La Corte afferma che, per l’anno d’imposta in esame, la norma non si applicava agli interessi passivi rientranti nella deroga dell’art. 1, comma 36, L. 244/2007.

• art. 4, comma 4, d.lgs. 147/2015

  È richiamato come modifica successiva che ha ristretto l’ambito della deroga, introducendo requisiti ulteriori per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare.

• art. 38 T.U. bancario

  È menzionato nel contratto di mutuo come base del finanziamento fondiario richiesto per la realizzazione del progetto immobiliare.

Massime di principio

• Per il periodo anteriore alla modifica introdotta dal d.lgs. 147/2015, gli interessi passivi relativi a mutui ipotecari destinati a finanziare immobili costruiti e destinati alla locazione erano integralmente deducibili, in deroga ai limiti dell’art. 96 TUIR.
• Ai fini dell’applicazione della disciplina agevolativa rileva la destinazione del finanziamento alla costruzione o all’acquisto dell’immobile destinato alla locazione e la garanzia ipotecaria, non essendo richiesti, nella versione originaria della norma, ulteriori requisiti soggettivi relativi alla prevalenza dell’attività immobiliare.
• Quando il contenuto della delibera sociale è equivoco, il giudice deve verificare il testo dei contratti di mutuo e della documentazione finanziaria per accertare la reale finalità del finanziamento.
• L’omesso esame di documenti decisivi che descrivono in modo diretto la causale del mutuo può determinare la cassazione della sentenza di merito, se la qualificazione giuridica della fattispecie dipende da essi.

Come è indicizzato