Cassazione Civile, Ordinanza n. 04445/2023 del 14/02/2023

Esito

La controversia

Il proprietario locatore aveva intimato sfratto per morosità a due società che conducevano in locazione un immobile destinato, secondo il contratto, a piazzale per stazionamento automezzi. Le società avevano pagato il canone del primo anno ma, dal secondo anno, avevano corrisposto solo l'importo previsto per il primo anno, contestando la debenza degli aumenti pattuiti. In primo grado il Tribunale aveva accolto la domanda del locatore, dichiarando risolto il contratto per inadempimento e condannando le conduttrici al pagamento della differenza di canone. In appello, invece, la Corte territoriale aveva riformato la decisione, ritenendo nulla la clausola di canone a scaletta e rigettando la domanda del locatore. Il ricorso per cassazione era affidato a tre motivi: 1) violazione degli artt. 32 e 79 L. 392/1978, sostenendo che il canone a scaletta nelle locazioni non abitative è legittimo se predeterminato e non elusivo della disciplina sull'aggiornamento ISTAT; 2) violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c., per avere la Corte d'appello interpretato la clausola in modo atomistico e senza considerare il contratto nel suo complesso e la comune intenzione delle parti; 3) violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., per non avere riconosciuto la soccombenza reciproca e per avere posto integralmente le spese a carico del locatore.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo legittima, in linea di principio, la previsione di un canone crescente per frazioni successive di tempo nelle locazioni non abitative, purché il criterio di progressione sia oggettivamente predeterminato e non emerga una finalità elusiva dell'art. 32 L. 392/1978. Nel caso concreto ha rilevato che il contratto prevedeva solo due maggiorazioni iniziali e poi l'aggiornamento ISTAT dal quarto anno, senza che le conduttrici avessero allegato elementi idonei a provare un'elusione della norma imperativa. Ha quindi cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa alla Corte d'appello di Salerno in diversa composizione, anche per le spese. Il secondo motivo, pur ritenuto astrattamente fondato, è stato assorbito; parimenti assorbito il terzo motivo sulle spese.

Norme richiamate

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  indicato come parametro di legittimità per denunciare violazioni di legge e dei canoni di interpretazione contrattuale.

• art. 32 L. 392/1978

  riguarda l'aggiornamento del canone in relazione alla svalutazione monetaria; non vieta la pattuizione di aumenti predeterminati del canone in corso di rapporto, salvo uso elusivo della norma.

• art. 79 L. 392/1978

  sanziona con nullità le clausole che mirano a ottenere un canone più elevato in violazione dei limiti legali, ma non colpisce automaticamente il canone a scaletta lecito.

• art. 1362 c.c.

  impone di ricercare la comune intenzione delle parti, valutando anche il comportamento complessivo e non solo il dato letterale.

• art. 1363 c.c.

  richiede l'interpretazione sistematica delle clausole, coordinandole tra loro nel contesto dell'intero contratto.

• art. 91 c.p.c.

  regola la condanna alle spese secondo la soccombenza; la statuizione sulle spese cade per effetto della cassazione con rinvio.

• art. 92 c.p.c.

  consente la compensazione in caso di soccombenza reciproca; il motivo è stato dichiarato assorbito.

• art. 336, primo comma, c.p.c.

  la riforma/cassazione della decisione travolge la statuizione sulle spese.

Massime di principio

• Nelle locazioni di immobili ad uso non abitativo, la clausola che prevede un canone progressivamente crescente per frazioni successive di tempo è in linea di principio valida, perché espressione della libera determinazione del corrispettivo, purché il criterio di variazione sia predeterminato al momento della stipula.
• La nullità non deriva automaticamente dalla presenza di un canone a scaletta: occorre verificare se, dal testo del contratto o da elementi esterni allegati dalla parte che eccepisce la nullità, emerga che la clausola sia stata usata surrettiziamente per eludere la disciplina imperativa sull'aggiornamento del canone ex art. 32 L. 392/1978.
• L'art. 32 L. 392/1978 disciplina l'aggiornamento del canone per adeguarlo al potere d'acquisto della moneta; esso non impedisce alle parti di determinare sin dall'origine un canone differenziato e crescente, che incide sulla struttura economica del rapporto e non si limita ad adeguarne il valore reale.
• Chi invoca la nullità per frode alla legge di una clausola formalmente lecita ha l'onere di provare la concreta finalità elusiva della pattuizione.
• L'interpretazione del contratto deve essere sistematica e globale: il giudice non può isolare una clausola dal contesto complessivo del negozio, dovendo coordinare le disposizioni e ricostruire la comune intenzione delle parti.

Come è indicizzato