Sentenza del 24/02/2020 n. 4851 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La ricorrente impugna la sentenza della CTR che aveva accolto l'appello dell'Agenzia contro l'annullamento, da parte della CTP, dell'avviso di accertamento sulle maggiori imposte di registro. I motivi principali lamentano: (i) errata valutazione della rilevanza dell'ordinanza di demolizione e della sentenza penale che ne aveva disposto l'irrevocabilità, nonché dell'inefficacia della sola domanda di sanatoria; (ii) violazione delle norme urbanistiche e delle conseguenze sulla valutazione fiscale dell'immobile abusivo; (iii) errata valutazione della perizia dell'Agenzia del Territorio (UTE) ritenuta perizia di parte e non adeguatamente confrontata con le contestazioni della contribuente e con l'incomparabilità degli immobili presi a parametro; (iv) omissione di motivazione su fatti controversi e decisivi (conformità urbanistica, domanda di sanatoria, incidenza dell'abuso sul valore).

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i motivi secondo e terzo: ha ritenuto che la CTR non abbia adeguatamente valutato la natura 'di parte' della stima UTE né abbia dimostrato la comparabilità degli immobili usati come parametri. Ha inoltre rilevato che la questione dell'incidenza dell'abuso edilizio e della misura demolitoria sul valore del compendio non è stata adeguatamente affrontata e motivata. Per tali ragioni la sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio in diversa composizione per nuovo esame e per la regolazione delle spese.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  Articolo invocato per i motivi di legittimità: vizio di motivazione, violazione di norme di diritto e omessa motivazione su fatti decisivi; la Corte ha accolto i motivi basati su questi profili.

• art. 115 c.p.c.

  Invocato dalla ricorrente in relazione all'applicazione delle norme probatorie e della valutazione delle prove; la censura riguardava il mancato esame di prova decisiva (ordinanza di demolizione e sentenza penale).

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato nella contestazione sulla valutazione delle prove e sulla possibilità di decidere anche in mancanza di prova certa; la Corte ha comunque richiamato i principi sulla distribuzione dell'onere della prova.

• artt. 2697, 2699, 2700 c.c.

  Norme sul'onere della prova e sulla valutazione dei mezzi di prova; la ricorrente sosteneva che l'Amministrazione non avesse adempiuto al suo onere probatorio nel dimostrare i maggiori valori.

• art. 934 c.c.

  Richiamato sul tema dell'accessione: l'opera abusiva realizzata sul terreno costituisce parte integrante del compendio trasferito e incide sulla base imponibile, ma la Corte ha richiesto una valutazione concreta dell'effetto dell'abuso sul valore.

• Legge n. 47/1985

  Norme sul condono edilizio: la ricorrente sosteneva che la domanda di sanatoria e la dichiarazione di sanabilità non potevano di per sé dimostrare la conformità urbanistica né fondare la valutazione fiscale.

• L.R. Lazio n. 29/1997

  Normativa regionale richiamata in tema di sanatoria/condono; rilevanza ai fini della valutazione della conformità urbanistica contestata dalla ricorrente.

• R.D.L. n. 652/1939

  Richiamato nella parte relativa alla disciplina del registro (norme storiche sul tributo di registro), nell'ambito del contesto impositivo della compravendita.

• Perizia UTE / giurisprudenza collegata

  Cass. n. 9357/2015; Cass. n. 11325/2001; Cass. n. 31412/2018; Cass. n. 21851/2018 (cit.)

  La Corte ribadisce che la stima dell'UTE ha valore di perizia di parte: non è sufficiente di per sé a reggere l'atto impositivo; il giudice deve verificare motivatamente la sua idoneità a superare le contestazioni e la comparabilità degli immobili usati come parametri.

Massime di principio

• La perizia redatta dall'Ufficio tecnico (UTE/Agenzia del Territorio) costituisce una perizia di parte: il giudice di merito non può considerarla automaticamente probatoria di per sé, deve valutarne l'idoneità e motivare perché supera le contestazioni del contribuente.
• Spetta all'Amministrazione dimostrare la comparabilità tra gli immobili indicati nella perizia e l'immobile oggetto di trasferimento; senza tale prova la rettifica del valore non è adeguatamente fondata.
• La presenza di un manufatto abusivo (anche se parte integrante del compendio trasferito per principio di accessione) richiede una valutazione concreta del suo impatto sul valore di mercato: l'illiceità non deve automaticamente favorire il contribuente, ma può diminuirne il valore e ciò va motivato.
• Una domanda di sanatoria o le dichiarazioni nel rogito sulla sanabilità non producono automaticamente effetti giuridici che sostituiscano o annullino provvedimenti demolitori irrevocabili; il giudice deve valutare la situazione reale e l'effettiva possibilità di condono.
• Se l'immobile era incompleto al momento del trasferimento, ciò può giustificare una riduzione del valore: tale circostanza deve essere considerata esplicitamente nella motivazione valutativa.
• In caso di accertamento tributario fondato su stime tecniche, il giudice deve esplicitare le ragioni del convincimento e indicare come le risultanze tecniche abbiano superato le obiezioni probatorie sollevate dal contribuente.
• Se il giudice di merito omette di valutare in modo specifico fatti controversi e decisivi (es. efficacia di ordinanze demolitorie, stato di sanatoria), la decisione è vulnerabile in sede di legittimità per carenza di adeguata motivazione.